從稅負的角度分析2010年房產改革對房地產行業(yè)的影響

一  2010年房地產改革背景及稅負相關計算方法介紹

1 2010年房地產改革背景介紹

2009年，房地產商品房成交量同比增長50%，商品住宅增長也達到了50%多，2008年這兩個指標都是同比負增長20%左右，所以可以看出2009年房地產市場火爆水平。房價角度已經不需要細算了，成交量同比增長大約50%。無論是商品房還是商品住宅，成交金額都是80%、90%多的增長，接近翻番。如果從幾個一線城市商品住宅成交均價來看，北京、上海、深圳商品住房成交均價漲幅都在50%以上。從土地的市場情況來看，地王在全國遍地開花，接連不斷。2009年全國大中城市土地出讓收益與2008年相比同比翻番，土地市場2009年可以用火爆來形容。

為遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產市場。在過去的2010年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控：其中經濟手段包括不斷地強化和嚴格實施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數、限制外地人購房貸款，以問責省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實等。本文在分析比較典型房地產上市公司2010年稅負的基礎上，考查2010年相關政策對房地產市場的影響。

2 稅收負擔相關計算方法介紹

我們 通過比較房地產行業(yè)的稅負，可以分析出房地產行業(yè)的行情。房地產行業(yè)稅負在政策不變或變化較小的條件下增長較快，說明房地產業(yè)發(fā)展較好，反之則說明房地產行業(yè)出現(xiàn)下滑等情況。房地產開發(fā)行業(yè)主要涉及的稅負為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳的個人所得稅等。房地產公司稅負中，營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅所占比例最大，而本文的數據資料均來源于房地產企業(yè)的報表，有些企業(yè)無法從報表中直接得到土地增值稅等稅種，考慮到土地增值稅同營業(yè)稅等都計入了營業(yè)稅金及附加，因此可以綜合考慮營業(yè)稅金及附加負擔率來考查企業(yè)的營業(yè)稅同土地增值稅等稅種的負擔。因此本文主要分析計算營業(yè)稅金及負擔率、所得稅稅負（企業(yè)所得稅）、總體稅負及各季度實納稅額。

各項稅收負擔計算公式為：

企業(yè)營業(yè)稅金及附加負擔率=企業(yè)繳納的營業(yè)稅/企業(yè)計征營業(yè)稅的收入*100%

企業(yè)所得稅負擔率=企業(yè)繳納所得稅/企業(yè)所得（實現(xiàn)利潤）*100%

企業(yè)總體負擔率=企業(yè)繳納的各種稅額/企業(yè)收入總額*100%

 二 典型房地產上市公司稅負分析

本文選取典型的房地產上市公司進行分析，由于大部分房地產商2010年的財務報告年度報告還沒有報出，因此對2010年前三季度的報告進行分析。另外，本文資料均來源于上市公司的財務報表，由于房地產公司的主要稅種為土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，該三種稅并不是均按年繳納，在財務報表中無法準確得出企業(yè)在一年中應納稅總額，因此本文將總稅額大約等于營業(yè)稅金及附加同企業(yè)所得稅之和。

1 保利地產

  保利房地產股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業(yè)，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，國有房地產企業(yè)綜合實力榜首。2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產"成長力領航品牌"。                                                     

單位：萬元

2008年營業(yè)稅金及附加負擔率=154,595.99/1,551,505.04*100%=9.96%

2009年營業(yè)稅金及附加負擔率=253,642.77/2,298,292.15*100%=11.04%

2008企業(yè)所得稅負擔率= 97,961.32/402,328.48*100%=24.35%

2009企業(yè)所得稅負擔率=137,132.02/537,904.74*100%=25.49%

2008總體稅收負擔率=252,557.31/1,551,990.10 *100%=16.27%

2009總體稅收負擔率=390,774.79/2,298,660.76 *100%=17.00%

2009年總納稅額較2008年增加746,670.66萬元。

2008年平均各季度納稅額=252,557.31/4=63,139.33萬元

2009年平均各季度納稅額=390,774.79/4=97,693.70萬元

按照上述計算方法，得出2010年前三季度保利地產稅負情況：

                                                        單位：萬元

通過上述計算分析中可知2010年前半年相對于2009年總體稅負是下降的，尤其是2010年第三季降幅更大。說明在2010年的該企業(yè)前三季度營業(yè)收入相對于2009年是減少的。

2 萬科地產

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。

                                                            單位  萬元

通過上述計算分析可知，2010年的前三季度稅負相對于2009年是減少的，同時說明營業(yè)收入較2009年降低。

3 萬通地產

萬通地產（北京萬通地產股份有限公司）是在上海證券交易所掛牌交易的A股上市公司，總股本為5.07億股。截至2008年9月30日，總資產為83.82億元，凈資產為26.32億元。

                                                              單位：萬元

萬通地產在2010年前三季度總體來看，相對于2009稅負也是下降的，說明該企業(yè)在2010年前三季度的營業(yè)收入較2009年減少。

4 招商地產

                                                          單位：萬元

從表格中計算結果可以看出，2010年第三季度的稅負相對于2009年降幅最大，2010上半年稅負較2009年稍微增長，說明2010年前半年企業(yè)同2009年上半年企業(yè)行情基本持平，第三季度營業(yè)收入下降較多。

5 中江地產

借助江中集團良好的公眾聲譽和社會資源，秉承“用心做藥，用愛筑巢”的經營理念，江中集團成立了以房地產開發(fā)、批發(fā)、零售為主營業(yè)務的中江地產。

                                                           單位：萬元

該企業(yè)稅負2009年比2008年減少，2010年前三季度較2009年仍然減少，說明2010年較2009年企業(yè)營業(yè)收入呈下降趨勢。

6 中糧地產

依托中糧集團的強力支持，建立中糧集團地產業(yè)務開發(fā)的平臺，充分發(fā)揮優(yōu)勢，使中糧地產成為具有品牌優(yōu)勢的專業(yè)房地產開發(fā)公司。

                                                         單位：萬元

中糧集團在2010年前三季度相對于2009年稅負仍然是下降的，說明該企業(yè)在2010年前三季度總體經營情況較2009年是下降的。

三 總結

以上計算分析可以得出，房地產行業(yè)營業(yè)稅金及附加負擔率平均在10%左右，所得稅負擔率在25%左右，總體稅收負擔率在15%左右。考慮到成本等相關因素，房地產行業(yè)總體稅負偏輕，但由于房地產行業(yè)的特殊性，房地產行業(yè)稅負易轉嫁到購房者身上，變相增加房價，因此不易提高房地產企業(yè)的稅負。若要抑制房價，控制需求，應當從房產稅角度出發(fā)，提高房產保值成本。

本文通過以上6家典型房地產上市公司的稅負分析，可以看出2009年房地產稅負比2008年增加幅度很大，主要原因是2009年房地產市場發(fā)展火爆，行情較好。2010年前三季度稅負較2009年各季度平均稅負減少較多，我們可以得出2010年政府制定的穩(wěn)定房地產市場的政策對2010年前三季度是有效的，行業(yè)水平略低于2009年。然而，眾所周知2010年房地產市場在第四季度強勢反彈，房價增長迅速，大大出乎人們的預料。說明2010年國家頒布的政策以不能滿足目前的房地產市場，國家應加大力度穩(wěn)定房地產市場，推出更加有效的政策。在2011年初，各大城市相繼推出限購令，國家頒布“國八條”，通過一個多月的觀察可以看出，2011年初推出的政策對房地產市場的控制力是很大的，可以暫時壓制住房價的強勢增長，但從長遠考慮，政策措施的水平與效果仍有待觀察。