淺談房地產(chǎn)創(chuàng)新性融資渠道——經(jīng)濟(jì)論文

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀及原因分析

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，在融資條件變化不斷的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。有相關(guān)資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金中約20%到30%屬于銀行貸款；而建筑公司基本也要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%到40%的資金，這部分資金基本也屬于銀行貸款；此外，至少50%以上的購房者是申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的。這幾項(xiàng)累計(jì)下來，房地產(chǎn)項(xiàng)目中約70%的資金是屬于銀行貸款。盡管目前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度從表面看來僅是70%，但正如《財(cái)經(jīng)》雜志所披露出的信息那樣，事實(shí)不止于此，甚至于國內(nèi)不少的房地產(chǎn)商目前基本上屬于“空手套白狼”，再加上以騙貸為目的的假按揭行為，使得整個(gè)銀行體系充滿風(fēng)險(xiǎn)。整體來說目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資情況都不如樂觀，經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，商業(yè)銀行融資門檻越來越高，銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格進(jìn)行貸存比考核，商業(yè)銀行目前都難以放貸。再加上銀行對(duì)于房地產(chǎn)的認(rèn)定隨著市場(chǎng)的波動(dòng)有所降低，房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管限制增加，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行融資難度較大，且規(guī)模不能滿足需求，在新的貸款限制條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。而過度的依賴銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在了局限性。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的具體問題

（一）監(jiān)管嚴(yán)格融資渠道收窄

近年來，由于國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道相對(duì)收窄，傳統(tǒng)融資對(duì)項(xiàng)目的介入期滯后。銀監(jiān)會(huì)還宣布收緊對(duì)各類房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，并加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，而在這一系列嚴(yán)密的監(jiān)管下，開發(fā)商從商業(yè)銀行取得貸款越來越困難，同時(shí)發(fā)放貸款的限制也越來越多，條件也越來越苛刻。如今，“高成本融資”成了大多數(shù)開發(fā)商的融資出路。開發(fā)規(guī)模越大，則其融資難度越大。

（二）資金來源單一嚴(yán)重依賴銀行貸款

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，對(duì)銀行貸款存在嚴(yán)重的依賴性。銀行信貸資金貫穿于土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的全部過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金投入中有55%的資金屬于銀行系統(tǒng)，而自籌資金主要是靠轉(zhuǎn)變商品房銷售收入而來，還有購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上是房地產(chǎn)的主要資金鏈，支撐了房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營周轉(zhuǎn)。按照銀行貸款占房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將導(dǎo)致銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而也會(huì)影響到國家的金融安全。

（三） 房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重不足的自有資金

我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，缺少資金的原始積累，發(fā)展不夠成熟，金融環(huán)境不夠完善。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大大小小有3萬多家，但實(shí)力強(qiáng)、有資質(zhì)的企業(yè)卻在少數(shù)，在3萬多家企業(yè)中，上市的只有50余家，即使是上市的房地產(chǎn)公司，面對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)億元多則數(shù)十億元的資金缺口也顯得杯水車薪。企業(yè)的自有資金能達(dá)到30％的銀行貸款要求的也在少數(shù)，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10％。而房地產(chǎn)企業(yè)，是擁有較高的負(fù)債率的，而過高水平的負(fù)債率，則會(huì)在一定程度上增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更甚者，還會(huì)增加債權(quán)人運(yùn)作時(shí)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，大大降低企業(yè)的融資能力。而金融成長周期理論提出，在企業(yè)成長發(fā)展過程的不同階段，伴隨著資產(chǎn)規(guī)模、信息等內(nèi)外條件的變化、企業(yè)融資的渠道與融資結(jié)構(gòu)，也隨之發(fā)生了變化，發(fā)展過程里，具有一定程度的動(dòng)態(tài)性。

三、房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新性融資渠道的探索

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)

聯(lián)合開發(fā)是很多企業(yè)融資方法中的一種，在房地產(chǎn)企業(yè)中主要指房地產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營商兩者之間，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取合作的方式進(jìn)行開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)這種融資方式在降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商與經(jīng)營商，通過彼此間的合作聯(lián)盟，可以使雙方之間的現(xiàn)金流統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對(duì)經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。地產(chǎn)商與經(jīng)營商的聯(lián)合是一種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這種方式對(duì)實(shí)現(xiàn)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的重新定位和整合具有不可替代的意義，通過這樣的品牌組合同時(shí)能夠激發(fā)出更大的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。兩者之間的品牌效應(yīng)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況達(dá)到有效提升的同時(shí)，能保證對(duì)客流的吸引以及對(duì)商業(yè)氣氛的營造。

（二）房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金其實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是相關(guān)投資機(jī)構(gòu)通過發(fā)行股份或收益單位的方式，向社會(huì)大眾投資者公開募集資金，并利用專業(yè)化的投資人員進(jìn)行具體運(yùn)作管理。而房地產(chǎn)投資信托基金通過投資多元化，選取不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)構(gòu)建投資組合，并且充分利用組合實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。它具有低風(fēng)險(xiǎn)，高收益，運(yùn)作專業(yè)化，投資分散化等特點(diǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供低成本和長時(shí)間的資金來源。而目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要依賴銀行，上市發(fā)行股票門檻高，不是任何公司都能問津的。而央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來說，如果單純地“節(jié)流”而不注意“開源”的話，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康的發(fā)展。所以，無論是從解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的角度出發(fā)，還是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，中國已經(jīng)具備了巨大的市場(chǎng)需求環(huán)境來迎合房地產(chǎn)投資信托基金。而房地產(chǎn)信托基金的資金，不但可以用來投資產(chǎn)業(yè)，也可以投入貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，其融資形式是多種多樣的。

(三)商業(yè)抵押擔(dān)保證券

商業(yè)抵押擔(dān)保證券，也叫做CMBS，通過這種不動(dòng)產(chǎn)的貸款，連同商用房產(chǎn)的抵押貸款，將大部分的資金進(jìn)行匯聚。CMBS是一種新的商業(yè)證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個(gè)組合抵押貸款池里，接著通過證券化的整個(gè)過程，按照債券的存在形式，發(fā)行給投資者。這種CMBS（抵押擔(dān)保證券）的價(jià)格，由評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出，他們是通過評(píng)級(jí)結(jié)果測(cè)出來的。最后，投資的銀行，在參考評(píng)級(jí)的結(jié)果之后，會(huì)確定最終的發(fā)行價(jià)格，然后再由投資者發(fā)行。

（四）房地產(chǎn)的私募基金

主要特點(diǎn)有：非金融融資，操作靈活簡潔，是企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)大大降低。使開發(fā)商在各個(gè)社會(huì)渠道的資源集合在一起， 這樣原本炒盤炒地的資金，便可以順序流入開發(fā)的場(chǎng)所，解決了社會(huì)資金的出路，而且，大大的滿足了企業(yè)對(duì)于資金的需求。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用，基金管理者收取代理費(fèi)用。

四、對(duì)于我國房地產(chǎn)創(chuàng)新性融資渠道的建議

（一）對(duì)我國房地產(chǎn)融資體系進(jìn)行多層次擴(kuò)展

當(dāng)前，隨著不同房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求越發(fā)多樣化，建立一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)急需解決的問題。建立多層次房地產(chǎn)融資體系，其關(guān)鍵是要根據(jù)各企業(yè)的不同性質(zhì)，設(shè)計(jì)出具有自己特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)金融產(chǎn)品，通過提供不同的融資產(chǎn)品的形式服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)，從整體上減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴。針對(duì)此種情況 ，可采取的措施有：其一，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)益融資比例的同時(shí)，行業(yè)整體債務(wù)依存度需要降低；其二，針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過發(fā)行短期債券的形式進(jìn)行融資；其三，針對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的方式進(jìn)行融資。

（二）完善房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)

當(dāng)前，雖然政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視程度一直很高，近些年來，政府也出具了一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)。但是由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到目前為止，仍未有一套相對(duì)完善的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行保障和限制。房地產(chǎn)業(yè)融資的法律環(huán)境嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)融資的發(fā)展速度。所以，我們有必要也必須要完善房地產(chǎn)業(yè)融資的法律環(huán)境，對(duì)新型融資工具的資產(chǎn)組合、組織形式、收益來源和分配以及流通轉(zhuǎn)讓等做出嚴(yán)格規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資提供相應(yīng)的法律和政策保障。可采取的措施有：設(shè)立專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架；制訂房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范；保證相關(guān)法律法規(guī)的相互一致性與協(xié)調(diào)性。

（三）建立合適的融資渠道引入外資

目前，國外資本對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，相當(dāng)于一片肥沃的土壤。但是當(dāng)前，我國對(duì)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)還不允許國外資本直接投入其中，只允許以合作或者入股的簡介方式引入外資。而且由于對(duì)資本退出機(jī)制等方面的限制，使得引入國外資本具有一定的難度。因此，我國應(yīng)在國外資本的退出機(jī)制和資金引入形式上有所開拓創(chuàng)新，建立合適的融資渠道引入外資。與此同時(shí)，國外資本具有一定程度上的逐利性，讓其大量進(jìn)入我國，極有可能對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不可估量的影響。因此，有關(guān)部門在擴(kuò)展渠道引入國外資金的同時(shí)，還必須密切關(guān)注國外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)向，防止其對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過大的沖擊。

五、結(jié)論

通過深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，并參考諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，我認(rèn)為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展是不合乎邏輯和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對(duì)其進(jìn)行打壓或者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會(huì)考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺(tái)不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價(jià)，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會(huì)適時(shí)地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，而隨著國家法規(guī)政策更合理的完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更理性的嘗試，房地產(chǎn)業(yè)的融資前景必將越走越好，一個(gè)更規(guī)范、更興旺的中國房地產(chǎn)時(shí)代將指日可待。

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本文來源： 《商場(chǎng)現(xiàn)代化》http://12-baidu.cn/w/jg/33.html