我國不動產善意取得制度之探析-法學論文發(fā)表

善意取得制度對中國的善意取得制度是一個重大的完善和突破，有利于促進不動產交易安全，維護不動產善意第三人利益。

一、確立不動產善意取得制度的重要意義

善意取得制度作為現代民法中的一個基本制度，阻卻了在無權處分情況下原所有權人對善意受讓人取得所有物的權利追奪的風險；在商品經濟飛速發(fā)展的今天，是適應經濟發(fā)展的一項重要的交易規(guī)則。它有利于保護市場的交易秩序，節(jié)約交易成本，簡化法律關系，優(yōu)化資源配置，從而有利于交易正常、高效地進行。善意取得制度從動產領域擴展到不動產領域更有其存在的價值。

（一）有利于保護交易安全，促進市場經濟發(fā)展

在現代市場經濟社會里，不動產具有巨大的經濟價值，保障不動產的權屬流轉的安全性與便利性，無疑是一種普遍的社會預期和共識。要達到這個目的，就必須建立交易安全保障機制。不動產物權善意取得的司法實踐無疑與市場經濟的這種需求不謀而合。善意取得制度在衡量靜態(tài)的權利人占有和所有的財產權益和動態(tài)的當事人基于交易行為所取得的利益時，認為在特定的場合下，應犧牲真正權利人的利益來保護善意無過失交易者的利益，以此維護順暢的交易秩序，促進民事流轉。這樣，交易者就不會對交易的安全擔憂，這符合社會效益原則，有利于市場經濟的發(fā)展。并且，《物權法》把善意取得制度的適用范圍擴大到不動產，建立起不動產物權善意取得制度，對指導人民法院審判實踐亦有重要意義。

（二）符合民法的公平原則，有利于促進公平價值實現

從公平角度看，無權處分人得以處分他人的不動產而設置抵押權，在許多時候，不動產所有權人是有一定責任的，比如所有權人未辦理不動產登記、履行不動產登記手續(xù)，取得法定的公示公信力；所有權人將不動產登記到了他人的名下，雖然真實的所有權人與登記簿上的所有權之間有約定，但該種約定善意受讓人不知悉或不應知悉；所有權人委托他人辦理產權登記，對將產權登記到誰的名下，所有權人抑或受托人？缺乏明確的約定，當受托人為圖省事或者其他原因而將不動產產權登記到自己名下時，均會導致無權處分不動產而善意受讓人并不知悉的情況。在此種情況下，所有權人應當對自己有責任的行為承擔不利結果，而不能讓善意受讓人在不知悉、不應知悉、無任何過失的情況下去承擔不動產抵押權不成立的不利后果，否則，對善意受讓人而言就太不公平了。

（三）有利于促進我國不動產登記制度的改革與完善

由于不動產善意取得是基于登記瑕疵而第三人信賴登記效力而建立起來的，因此它有利于督促不動產登記機關完善登記程序，減少登記錯誤；有利于督促公民、法人和其他組織主動進行不動產的登記、變更和涂銷，促進他們積極保護自己的合法權益。我國現在的不動產登記制度較為混亂和不規(guī)范，登記中的錯漏在所難免，因此不動產交易中必然有善意取得的適用余地；退一步講，無論一個國家的不動產登記制度如何完善，都不可能完全避免登記權利內容與真實權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生，一旦有不一致的情況發(fā)生，勢必需要一定的法律制度加以調整。而且，我國不動產交易的數量和頻率已經遠非昔日可比，現實需要健全的制度來處理不動產交易中的問題。同時，從比較法研究的角度來看，承認不動產善意取得制度也符合物權法的發(fā)展趨勢。

二、不動產善意取得制度的構成要件

（一）讓與人對讓與的不動產無處分權

讓與人無處分權而處分他人財產的，適用善意取得。常見的無權處分主要有以下幾種情形：一是行為人對處分的財產不享有任何權利；二是行為人對處分的財產沒有所有權，如承租、保管或借用人將其承租或保管、借用的財產出讓給他人；三是所有權受到限制，如未經其他共有人的同意，某共有人將共有財產出讓給他人；四是代理人擅自處分被代理人的財產，如無代理權、代理權終止、超越代理權的情形下，發(fā)生無權處分的情況。如果讓與人有權處分則不適用善意取得制度。

（二）受讓人受讓該不動產時是善意的

財產的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產時，沒有處分該項財產的權限。即不知道登記人是無權處分人，只要受讓人不知道登記權利和實質權利不相符合，這種不符合又無法通過表面特征得以查證，受讓人基于對不動產登記公信力的信賴，在自愿協商的基礎上達成協議，并且支付合理對價之后，便取得了不動產。這種情況下即為善意。相反，如果受讓人在交易之前已經知道或者是應當知道登記人無處分權而與之交易，則構成惡意。由于善意只是受讓人交易時的一種心理狀態(tài)，很難為外人掌握，因此，確定受讓人是否具有善意，可以從當事人從事交易時的具體情況來判定。比如可以根據受讓物的性質、是否有償、價格高低、讓與人的狀況以及受讓人的經驗等進行判斷。

（三）受讓人取得不動產時的價格合理，屬有償轉讓

善意取得制度是為了保護交易安全而設定的，因此只有在受讓人與讓與人之間存在交易行為時，法律才有必要進行保護。因此受讓人取得不動產要基于合理的有償轉讓行為，受讓人在取得財產時，需要支付和不動產價值大體相當的合理對價，如果通過繼承、贈與等無償行為取得財產，則不能產生善意取得的效力。因為善意取得制度的立法本意就是保護自由交易的安全，如果交易本身就存在著不合理、不公平，在權利義務上不對等，那么善意取得制度就談不上是保護交易安全了。因此，支付合理的對價構成善意取得的要件之一。在無權贈與的情況下，所有人有權對受讓人行使物上請求權。

（四）不動產已作權利的變更登記

作為不動產交易物權變動要件，進行不動產權利變更登記是第三人取得不動產所有權的必要要件。登記解決的不是善意問題，而是物權變動的問題。如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也就沒有善意取得適用的余地。

因此，符合以上四個條件即可適用不動產的善意取得，原所有權人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。

三、不動產善意取得的法律效果

不動產善意取得的法律效果，是指不動產善意取得構成要件具備時產生的法律后果。如前所述，善意取得制度涉及三方當事人，即原所有權人、讓與人和受讓人。所以，不動產善意取得的法律效果也就表現在以下三個方面：

（一）讓與人與受讓人之間

在符合不動產善意取得要件的情況下，受讓人取得轉讓的不動產物權，而讓與人不得再依自己無處分權或依原所有權人追索或索賠為由，要求受讓人返還不動產。

（二）原所有權人與受讓人之間

在符合不動產善意取得要件的情況下，受讓人基于法律的直接規(guī)定取得轉讓的不動產物權，這種取得的物權具有確定性和終局性。所以，受讓人的行為既不構成不當得利，也不構成侵權行為。因此，原所有權人也不得向受讓人主張不當得利返還請求權或侵權賠償請求權。

（三）原所有權人與讓與人之間

由于受讓人基于善意取得獲得轉讓的不動產物權，而原所有權人又不能要求受讓人返還，那么原所有權人的權利因此受損，在這種情況下，原所有權人可以尋求法律的救濟，即可以基于債權上的請求權要求讓與人承擔合同責任、侵權責任或不當得利的返還責任，具體根據雙方之間情況而定。

四、結語

法源自于生活，法律只有隨著生活的變遷而不斷修改完善才能稱之為良法。不動產善意取得制度之所以得到立法的確認，是因為它適應了市場經濟的需要、交易安全的需要。我國《物權法》確立不動產物權善意取得制度是市場經濟發(fā)展的必然結果，符合我國國情，對我國經濟的發(fā)展和法治進程的推進具有重要意義。