價值工程在房地產開發(fā)管理分工中應用

價值工程屬于一種快速發(fā)展并得到推廣使用的經濟分析系統，具備實用性高、科學且高效等特征。在房地產開發(fā)領域采用價值工程，能夠有效節(jié)省能源，減少產品生產費用，且為企業(yè)創(chuàng)造較好的效益。為減小風險，增加經濟日益，房地產開放公司要深入探究價值工程的理論知識，并強化價值工程針對房地產開發(fā)的高效管控，進而提升項目價值效益與企業(yè)的利潤。

1 價值工程的概念與原理

   價值工程（簡稱VE），也被稱作價值分析（VA），表示以產品和操作的功能分析為中心，以提升產品和操作的價值為標準，盡量以最少壽命周期費用實現產品和操作應用所需要的基本功能的一種有組織的創(chuàng)新性活動，有的人也稱其是功能成本研究。

價值工程的關鍵思想是通過分析制定研究主體的功能及成本，提升對象的價值。VE的理論基礎是這一價值理論式子：

V=F/C

式中：F指功能關鍵性系數；C表示成本系數；V表示功能價值參數。

提升價值的基本途徑是：①成本固定，功能提升；②功能固定，成本降低；③成本稍微增多，功能極大提升；④功能稍微降低，成本明顯減少；⑤成本減少，功能上升。

2 價值工程評估辦法

2.1 對象選取的方法

1）ABC分類方式。該種方法是把著名經濟學家巴列特提出的不均勻分布規(guī)律用于成本分析方面，即：A類部件是占部件總量10%左右的部件，其成本通常占總產品費用的60-70%；B類部件是占部件總量1/5左右的部件，其成本占總產品費用的1/5左右；C類部件是占部件總量70%左右的部件，其成本只占總產品費用的10-20%。在選擇價值工程主體時，重點選擇A類部件用作價值工程主體，B類部件用作一般對象，C類部件就不考慮。該種方法重點采用“重要的少數，次要的多數”觀念來掌握基本矛盾。

2）強制確定法（FD法）。FD法兼顧成本和功能，主要是先計算分析主體的成本系數與功能系數，獲得價值系數。進而分析主體的功能和成本是否一致，不相符或是價值低的便選做價值工程的分析對象。

3）功能關鍵性分析法。這種方法不僅能夠用來選取價值工程的分析主體，還能用作功能評估和方案評估[1]。該方法的流程是：按照功能系統圖確定評估功能的等級，分類功能區(qū)域；若價值工程屬于新產品的規(guī)劃，能設置新產品目標費用，配置到各功能區(qū)域用作功能目標費用，若對象為老產品，老產品要以實現成本為前提，設置目標成本；明確功能區(qū)域關鍵性系數；設置功能評估值，選取價值工程主體。

2.2 功能評估方法

1）0-1評定法。基本評分準則是：全部元部件根據其關鍵性兩兩比較，關鍵性高的獲1分，關鍵性低的獲0分；兩部件對比過程，不能認為兩者都重要而給二者均評1分，也不能認為兩者都不重要評0分。

2）0-4評定法。首先將分析主體進行矩陣排列，再根據相互功能重要性采取0-4評分法兩兩比較打分，指每兩個產品組成零件的功能總分是4。如零件A、B，A相較于B來說十分關鍵，B相較于A來說其作用能忽視補給，則A相較于B的得分是4，B相較于A的得分是0，A和B零件功能總分是4。如果A相較于B來說較為重要，B相較于A來說較為次要，那么A對應于B的評分是3，B相較于A的評分是1，A和B零件功能總分是4。如果A相較于B來說非常必要，B相較于A來說也非常必要，那么A對應于B的評分是2，B對應于A的評分是2，A和B零件功能總分是4。

3）倍數確定法（DARE法）。其主要包含如下幾個步驟：①明確功能地區(qū)和功能等級。如F0為飲水機的核心。F0之后包含四個功能點：F1（預熱）、F2（制冷）、F3（恒溫）、F4（控制水溫）。②對于上下毗鄰功能，由上至下兩兩比較，并評分對比的關鍵性。比如，F1的關鍵性是3倍的F3，F2是2倍的F3，F3是2.5倍的F4，最終F4評分是1。這樣評定的比分稱為暫定關鍵性系數。③對暫定關鍵性系數加以調整。由最少分和F4開始，把F3-F1的關鍵性系數以倍數標準進行遞推，獲得各功能的修正關鍵系數。④將各功能區(qū)域的修正關鍵系數除以其總計數，就獲得該功能的關鍵性系數。

2.3價值評估方法

價值評估方法采取價值系數，具體步驟是：計量方案的功能值=方案功能評估總分/方案功能評估總分之和；計量方案的成本值=方案成本÷方案成本總和；計量方案的價值參數=方案功能系數÷方案成本值；方案選取。

通常選取價值系數＞1且最高的方案用作最優(yōu)方案?？墒牵瑑r值系數＞1，有三點原因：①對象當前具備的功能超出了其該有的功能水平，表示功能過剩；②當前成本較低，很難符合對象實現其該有的功能需求；③評估對象在科技、經濟等層面有特殊性，可以用很低的成本達到功能需求。為此，當價值系數＞1且是第三種情況時，方可將其選擇為最優(yōu)方案。

3 房地產開發(fā)經營分工中價值工程的運用

3.1 土地獲取過程

房地產開發(fā)公司在開發(fā)項目以前，要對所開發(fā)的區(qū)域進行全面的市場調研，且要做好可行性研究。在項目估算時，必須根據本地經濟水平、投資費用、項目發(fā)展前景和投資收益等進行，獲取土地使用權的途徑就是通過競標來實現，這一過程，開發(fā)商能夠綜合研究土地的價值功能與最少成本投資[2]。根據國內房地產領域的發(fā)展狀況，競標土地的成本占了房地產開發(fā)項目費用的40%左右，因此該過程也是項目成本管理的核心。

3.2 策劃過程

工程策劃過程，先要對房地產市場做好調研與分析工作，對房地產開發(fā)展開市場定位與細分，再對房地產開發(fā)項目完成之后的物業(yè)管理作出規(guī)劃。房地產策劃旨在確定房地產開發(fā)的目標市場，唯有精準確定目標市場，方可保證房地產開發(fā)滿足市場需求。這個過程的工作要點包含房地產開發(fā)的分析和計劃、市場調研與細分、目標市場及項目定位、評估與優(yōu)化等，其中最重要的內容為房地產市場調研、細分與目標市場的確定。由于通過調研、分析房地產行情，能夠掌握消費群體的基本價值需求，這樣方可采取價值分析途徑優(yōu)化房地產開發(fā)功能不足的位置。另外，經細分市場規(guī)模、經營潛力及消費水平等來確定房地產開發(fā)的市場目標。最后經調研消費水平，給房地產開發(fā)科學的定價帶來依據[2]?？偟膩碇v，房地產開發(fā)策劃過程采用價值工程，重點是整體考量建筑今后形態(tài)發(fā)展，城市中心地帶的變化，房地產市場化區(qū)域和融資模式的改變，土地、稅務等層面的改變等。為突出房地產開發(fā)策劃過程最大化使用價值，要求從居住環(huán)境、建筑風格以及建筑特點等方面展開綜合評價。

3.3 設計過程

房地產開發(fā)的設計過程采用價值工程，其服務對象及特征會隨著設計過程的流程變化而改變。設計過程，設計要點是確定建筑結構的外形、規(guī)格，再制定完整的項目方案。在設計招投標活動中，特別是在設計招標各項文件時，需要詳細指出評估指標，即針對建筑結構的平面分布、通風、光照、供暖等系統項目設置相關的評估指標，而且還要確定結構內外裝修、周圍環(huán)境美化性、周圍綠化景色和噪音等環(huán)保性評估指標。此外，在設計項目圖紙時，要將材料的篩選、隱蔽性項目建設方案等引入價值工程內，量化業(yè)主的需求及建筑功能的需求[3]。例如，在價值工程中能通過地熱取暖，盡管增多了投資，但室內取暖面積擴大，裝修費減少，性價比很高，并且能夠更好的確定市場價值，以此用作性的營銷點。

3.4 施工過程

項目施工過程，在確定項目方案，包含施工量、周期及施工工藝的同時，首先采取價值工程能科學規(guī)劃工程施工，進而防止資源耗費；其次，為節(jié)約施工成本，防止房地產開發(fā)施工周期延伸，需要科學組織工作人員，優(yōu)化配置建筑材料，并根據項目方案要求開展施工。若想提升施工項目分配的科學性，需要精準計量施工過程的成本費用等，如此方可控制好成本與工期。再者，價值工程用于房地產開發(fā)項目施工中，能夠及時找到施工中潛在的不足，并通過價值分析來解決與改善問題，進而防止施工中出現問題，而且能夠避免材料的耗費，令施工人員、機械設施等獲取規(guī)范分配與使用[4]。最后，價值工程能夠科學管理項目建設的質量、原材料以及施工周期等，不僅能夠完善施工組織，促使施工工作可以根據原計劃正常開展，達到縮減時間、減少成本費用的目的；而且隨著工藝技術的進步及創(chuàng)新工藝方法的使用，可以有效減少房地產開發(fā)的施工成本，為施工單位創(chuàng)造良好的經濟利益及社會價值[5]。

4 結語

總之，在房地產開發(fā)經營分工中融入價值工程，不僅可以節(jié)省生產投資，增多施工項目經濟利益，還可以起到保護生態(tài)，節(jié)省項目能源的作用。簡而言之，在房地產開發(fā)經營分工中采用價值工程，能夠通過研究經濟價值與技術價值，在推動房地產開發(fā)管理的基礎上，加快技術長信。由此，文章對價值工程的基本內容進行了簡要分析，接著介紹了價值工程在項目策劃、設計及施工等環(huán)節(jié)的具體使用。

本文來源：《城市住宅》：http://12-baidu.cn/w/kj/12544.html