價(jià)值工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理分工中應(yīng)用

價(jià)值工程屬于一種快速發(fā)展并得到推廣使用的經(jīng)濟(jì)分析系統(tǒng)，具備實(shí)用性高、科學(xué)且高效等特征。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域采用價(jià)值工程，能夠有效節(jié)省能源，減少產(chǎn)品生產(chǎn)費(fèi)用，且為企業(yè)創(chuàng)造較好的效益。為減小風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)日益，房地產(chǎn)開(kāi)放公司要深入探究?jī)r(jià)值工程的理論知識(shí)，并強(qiáng)化價(jià)值工程針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高效管控，進(jìn)而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值效益與企業(yè)的利潤(rùn)。

1 價(jià)值工程的概念與原理

   價(jià)值工程（簡(jiǎn)稱(chēng)VE），也被稱(chēng)作價(jià)值分析（VA），表示以產(chǎn)品和操作的功能分析為中心，以提升產(chǎn)品和操作的價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，盡量以最少壽命周期費(fèi)用實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和操作應(yīng)用所需要的基本功能的一種有組織的創(chuàng)新性活動(dòng)，有的人也稱(chēng)其是功能成本研究。

價(jià)值工程的關(guān)鍵思想是通過(guò)分析制定研究主體的功能及成本，提升對(duì)象的價(jià)值。VE的理論基礎(chǔ)是這一價(jià)值理論式子：

V=F/C

式中：F指功能關(guān)鍵性系數(shù)；C表示成本系數(shù)；V表示功能價(jià)值參數(shù)。

提升價(jià)值的基本途徑是：①成本固定，功能提升；②功能固定，成本降低；③成本稍微增多，功能極大提升；④功能稍微降低，成本明顯減少；⑤成本減少，功能上升。

2 價(jià)值工程評(píng)估辦法

2.1 對(duì)象選取的方法

1）ABC分類(lèi)方式。該種方法是把著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴列特提出的不均勻分布規(guī)律用于成本分析方面，即：A類(lèi)部件是占部件總量10%左右的部件，其成本通常占總產(chǎn)品費(fèi)用的60-70%；B類(lèi)部件是占部件總量1/5左右的部件，其成本占總產(chǎn)品費(fèi)用的1/5左右；C類(lèi)部件是占部件總量70%左右的部件，其成本只占總產(chǎn)品費(fèi)用的10-20%。在選擇價(jià)值工程主體時(shí)，重點(diǎn)選擇A類(lèi)部件用作價(jià)值工程主體，B類(lèi)部件用作一般對(duì)象，C類(lèi)部件就不考慮。該種方法重點(diǎn)采用“重要的少數(shù)，次要的多數(shù)”觀念來(lái)掌握基本矛盾。

2）強(qiáng)制確定法（FD法）。FD法兼顧成本和功能，主要是先計(jì)算分析主體的成本系數(shù)與功能系數(shù)，獲得價(jià)值系數(shù)。進(jìn)而分析主體的功能和成本是否一致，不相符或是價(jià)值低的便選做價(jià)值工程的分析對(duì)象。

3）功能關(guān)鍵性分析法。這種方法不僅能夠用來(lái)選取價(jià)值工程的分析主體，還能用作功能評(píng)估和方案評(píng)估[1]。該方法的流程是：按照功能系統(tǒng)圖確定評(píng)估功能的等級(jí)，分類(lèi)功能區(qū)域；若價(jià)值工程屬于新產(chǎn)品的規(guī)劃，能設(shè)置新產(chǎn)品目標(biāo)費(fèi)用，配置到各功能區(qū)域用作功能目標(biāo)費(fèi)用，若對(duì)象為老產(chǎn)品，老產(chǎn)品要以實(shí)現(xiàn)成本為前提，設(shè)置目標(biāo)成本；明確功能區(qū)域關(guān)鍵性系數(shù)；設(shè)置功能評(píng)估值，選取價(jià)值工程主體。

2.2 功能評(píng)估方法

1）0-1評(píng)定法。基本評(píng)分準(zhǔn)則是：全部元部件根據(jù)其關(guān)鍵性?xún)蓛杀容^，關(guān)鍵性高的獲1分，關(guān)鍵性低的獲0分；兩部件對(duì)比過(guò)程，不能認(rèn)為兩者都重要而給二者均評(píng)1分，也不能認(rèn)為兩者都不重要評(píng)0分。

2）0-4評(píng)定法。首先將分析主體進(jìn)行矩陣排列，再根據(jù)相互功能重要性采取0-4評(píng)分法兩兩比較打分，指每?jī)蓚€(gè)產(chǎn)品組成零件的功能總分是4。如零件A、B，A相較于B來(lái)說(shuō)十分關(guān)鍵，B相較于A來(lái)說(shuō)其作用能忽視補(bǔ)給，則A相較于B的得分是4，B相較于A的得分是0，A和B零件功能總分是4。如果A相較于B來(lái)說(shuō)較為重要，B相較于A來(lái)說(shuō)較為次要，那么A對(duì)應(yīng)于B的評(píng)分是3，B相較于A的評(píng)分是1，A和B零件功能總分是4。如果A相較于B來(lái)說(shuō)非常必要，B相較于A來(lái)說(shuō)也非常必要，那么A對(duì)應(yīng)于B的評(píng)分是2，B對(duì)應(yīng)于A的評(píng)分是2，A和B零件功能總分是4。

3）倍數(shù)確定法（DARE法）。其主要包含如下幾個(gè)步驟：①明確功能地區(qū)和功能等級(jí)。如F0為飲水機(jī)的核心。F0之后包含四個(gè)功能點(diǎn)：F1（預(yù)熱）、F2（制冷）、F3（恒溫）、F4（控制水溫）。②對(duì)于上下毗鄰功能，由上至下兩兩比較，并評(píng)分對(duì)比的關(guān)鍵性。比如，F(xiàn)1的關(guān)鍵性是3倍的F3，F(xiàn)2是2倍的F3，F(xiàn)3是2.5倍的F4，最終F4評(píng)分是1。這樣評(píng)定的比分稱(chēng)為暫定關(guān)鍵性系數(shù)。③對(duì)暫定關(guān)鍵性系數(shù)加以調(diào)整。由最少分和F4開(kāi)始，把F3-F1的關(guān)鍵性系數(shù)以倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行遞推，獲得各功能的修正關(guān)鍵系數(shù)。④將各功能區(qū)域的修正關(guān)鍵系數(shù)除以其總計(jì)數(shù)，就獲得該功能的關(guān)鍵性系數(shù)。

2.3價(jià)值評(píng)估方法

價(jià)值評(píng)估方法采取價(jià)值系數(shù)，具體步驟是：計(jì)量方案的功能值=方案功能評(píng)估總分/方案功能評(píng)估總分之和；計(jì)量方案的成本值=方案成本÷方案成本總和；計(jì)量方案的價(jià)值參數(shù)=方案功能系數(shù)÷方案成本值；方案選取。

通常選取價(jià)值系數(shù)＞1且最高的方案用作最優(yōu)方案?？墒牵瑑r(jià)值系數(shù)＞1，有三點(diǎn)原因：①對(duì)象當(dāng)前具備的功能超出了其該有的功能水平，表示功能過(guò)剩；②當(dāng)前成本較低，很難符合對(duì)象實(shí)現(xiàn)其該有的功能需求；③評(píng)估對(duì)象在科技、經(jīng)濟(jì)等層面有特殊性，可以用很低的成本達(dá)到功能需求。為此，當(dāng)價(jià)值系數(shù)＞1且是第三種情況時(shí)，方可將其選擇為最優(yōu)方案。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分工中價(jià)值工程的運(yùn)用

3.1 土地獲取過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以前，要對(duì)所開(kāi)發(fā)的區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研，且要做好可行性研究。在項(xiàng)目估算時(shí)，必須根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)水平、投資費(fèi)用、項(xiàng)目發(fā)展前景和投資收益等進(jìn)行，獲取土地使用權(quán)的途徑就是通過(guò)競(jìng)標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)，這一過(guò)程，開(kāi)發(fā)商能夠綜合研究土地的價(jià)值功能與最少成本投資[2]。根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r，競(jìng)標(biāo)土地的成本占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的40%左右，因此該過(guò)程也是項(xiàng)目成本管理的核心。

3.2 策劃過(guò)程

工程策劃過(guò)程，先要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做好調(diào)研與分析工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)展開(kāi)市場(chǎng)定位與細(xì)分，再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成之后的物業(yè)管理作出規(guī)劃。房地產(chǎn)策劃旨在確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)市場(chǎng)，唯有精準(zhǔn)確定目標(biāo)市場(chǎng)，方可保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。這個(gè)過(guò)程的工作要點(diǎn)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分析和計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)研與細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位、評(píng)估與優(yōu)化等，其中最重要的內(nèi)容為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)的確定。由于通過(guò)調(diào)研、分析房地產(chǎn)行情，能夠掌握消費(fèi)群體的基本價(jià)值需求，這樣方可采取價(jià)值分析途徑優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能不足的位置。另外，經(jīng)細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)潛力及消費(fèi)水平等來(lái)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)目標(biāo)。最后經(jīng)調(diào)研消費(fèi)水平，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)科學(xué)的定價(jià)帶來(lái)依據(jù)[2]。總的來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃過(guò)程采用價(jià)值工程，重點(diǎn)是整體考量建筑今后形態(tài)發(fā)展，城市中心地帶的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)化區(qū)域和融資模式的改變，土地、稅務(wù)等層面的改變等。為突出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃過(guò)程最大化使用價(jià)值，要求從居住環(huán)境、建筑風(fēng)格以及建筑特點(diǎn)等方面展開(kāi)綜合評(píng)價(jià)。

3.3 設(shè)計(jì)過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)過(guò)程采用價(jià)值工程，其服務(wù)對(duì)象及特征會(huì)隨著設(shè)計(jì)過(guò)程的流程變化而改變。設(shè)計(jì)過(guò)程，設(shè)計(jì)要點(diǎn)是確定建筑結(jié)構(gòu)的外形、規(guī)格，再制定完整的項(xiàng)目方案。在設(shè)計(jì)招投標(biāo)活動(dòng)中，特別是在設(shè)計(jì)招標(biāo)各項(xiàng)文件時(shí)，需要詳細(xì)指出評(píng)估指標(biāo)，即針對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的平面分布、通風(fēng)、光照、供暖等系統(tǒng)項(xiàng)目設(shè)置相關(guān)的評(píng)估指標(biāo)，而且還要確定結(jié)構(gòu)內(nèi)外裝修、周?chē)h(huán)境美化性、周?chē)G化景色和噪音等環(huán)保性評(píng)估指標(biāo)。此外，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目圖紙時(shí)，要將材料的篩選、隱蔽性項(xiàng)目建設(shè)方案等引入價(jià)值工程內(nèi)，量化業(yè)主的需求及建筑功能的需求[3]。例如，在價(jià)值工程中能通過(guò)地?zé)崛∨?，盡管增多了投資，但室內(nèi)取暖面積擴(kuò)大，裝修費(fèi)減少，性?xún)r(jià)比很高，并且能夠更好的確定市場(chǎng)價(jià)值，以此用作性的營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)。

3.4 施工過(guò)程

項(xiàng)目施工過(guò)程，在確定項(xiàng)目方案，包含施工量、周期及施工工藝的同時(shí)，首先采取價(jià)值工程能科學(xué)規(guī)劃工程施工，進(jìn)而防止資源耗費(fèi)；其次，為節(jié)約施工成本，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工周期延伸，需要科學(xué)組織工作人員，優(yōu)化配置建筑材料，并根據(jù)項(xiàng)目方案要求開(kāi)展施工。若想提升施工項(xiàng)目分配的科學(xué)性，需要精準(zhǔn)計(jì)量施工過(guò)程的成本費(fèi)用等，如此方可控制好成本與工期。再者，價(jià)值工程用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工中，能夠及時(shí)找到施工中潛在的不足，并通過(guò)價(jià)值分析來(lái)解決與改善問(wèn)題，進(jìn)而防止施工中出現(xiàn)問(wèn)題，而且能夠避免材料的耗費(fèi)，令施工人員、機(jī)械設(shè)施等獲取規(guī)范分配與使用[4]。最后，價(jià)值工程能夠科學(xué)管理項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、原材料以及施工周期等，不僅能夠完善施工組織，促使施工工作可以根據(jù)原計(jì)劃正常開(kāi)展，達(dá)到縮減時(shí)間、減少成本費(fèi)用的目的；而且隨著工藝技術(shù)的進(jìn)步及創(chuàng)新工藝方法的使用，可以有效減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工成本，為施工單位創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)利益及社會(huì)價(jià)值[5]。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分工中融入價(jià)值工程，不僅可以節(jié)省生產(chǎn)投資，增多施工項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益，還可以起到保護(hù)生態(tài)，節(jié)省項(xiàng)目能源的作用。簡(jiǎn)而言之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分工中采用價(jià)值工程，能夠通過(guò)研究經(jīng)濟(jì)價(jià)值與技術(shù)價(jià)值，在推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的基礎(chǔ)上，加快技術(shù)長(zhǎng)信。由此，文章對(duì)價(jià)值工程的基本內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，接著介紹了價(jià)值工程在項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)及施工等環(huán)節(jié)的具體使用。

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