惠山區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃研究 ?

1  產(chǎn)業(yè)用地利用現(xiàn)狀分析

惠山區(qū)土地總面積約325km，隨著工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，惠山區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已接近50%，而惠山區(qū)“十三五”規(guī)劃期末（2020年）建設(shè)用地總規(guī)模為24.5萬(wàn)畝，當(dāng)前建設(shè)用地實(shí)際規(guī)模已達(dá)24.3萬(wàn)畝，可用空間僅2000畝。

根據(jù)《無(wú)錫市惠山區(qū)工業(yè)用地綜合效益評(píng)價(jià)報(bào)告》，選取其中4886宗工業(yè)用地（面積為85 561.6畝）進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，截止“十二五”規(guī)劃期末，惠山區(qū)工業(yè)用地綜合效益評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入1 776.3億元，總稅收69.6億元，綜合容積率平均為0.75，建筑密度平均為48%，地均從業(yè)人員為3.3人/畝；企業(yè)畝均計(jì)稅銷售收入207.6萬(wàn)元/畝，在無(wú)錫市排名第7，低于全市234.4萬(wàn)元/畝的均值；畝均稅收8.1萬(wàn)元/畝，位列第6名，同樣低于全市11.9萬(wàn)元/畝的均值(見(jiàn)表1)。

              表1 工業(yè)用地地均產(chǎn)出情況統(tǒng)計(jì)表

地均產(chǎn)出（萬(wàn)元/畝） 宗地?cái)?shù)量 宗地面積

（畝） 所在產(chǎn)出段宗地面積占總宗地面積比重

0-50 1 728 29 539.63 34.53%

50-100 982 15 207.29 17.77%

100-200 997 17 764.07 20.76%

200-300 462 7 869.6 9.20%

300-400 221 5 247.6 6.13%

400以上 496 9 933.47 11.61%

合計(jì) 4 886 85 561.66

根據(jù)該表統(tǒng)計(jì)分析，全區(qū)畝均產(chǎn)出高于200萬(wàn)元的宗地面積為總宗地面積的26.94%。

圖1 工業(yè)用地地均產(chǎn)出示意

從上圖的中我們可以清晰的看出，畝產(chǎn)高的地塊，在整個(gè)空間分布上呈現(xiàn)出一種零散分布的態(tài)勢(shì)(見(jiàn)圖1)。

  2  現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地利用存在的問(wèn)題

2.1  部分現(xiàn)狀用地與城市規(guī)劃存在矛盾

根據(jù)調(diào)查，惠山區(qū)約有30%現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地不符合規(guī)劃要求，主要是由于惠山區(qū)早期鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展處于村級(jí)區(qū)域。2003年，為了實(shí)行三集中模式，惠山區(qū)停批村級(jí)新增產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)行招拍掛，所有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目根據(jù)相關(guān)規(guī)劃逐步向園區(qū)集中。

2.2  部分土地利用強(qiáng)度較低，閑置率較高

部分土地投入量少，利用強(qiáng)度低，同時(shí)有部分閑置率較高的土地，其建筑占地面積和建筑面積均較小，閑置率大于90%，此類工業(yè)用地主要分布與各鎮(zhèn)、街道老舊工業(yè)園區(qū)，屬于第一批向園區(qū)聚集的小型企業(yè)。由于當(dāng)時(shí)政策環(huán)境較為寬松，早期工業(yè)項(xiàng)目實(shí)行花園式工廠建造模式，導(dǎo)致項(xiàng)目用地容積率偏低，實(shí)際建設(shè)容積率普遍只有0.7左右。

2.3  部分工業(yè)企業(yè)存在歷史遺留問(wèn)題

部分企業(yè)用地存在少批多用、未批先用等行為，該類企業(yè)主要分布于原村級(jí)工業(yè)小園區(qū)和老城鎮(zhèn)區(qū)域。

2.4  缺乏企業(yè)有效退出機(jī)制

一些低效工業(yè)企業(yè)存在退出顧慮，主要是企業(yè)退出后的保障性工作，如員工安置等；企業(yè)自身對(duì)低效的認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為只要污染不嚴(yán)重，就可以接受；缺乏相應(yīng)的補(bǔ)償措施，企業(yè)主動(dòng)退出的積極性不高；部分地方政府擔(dān)心企業(yè)退出，年終經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核完不成、數(shù)據(jù)不好看或排名落后其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面子上過(guò)不去。

2.5  市場(chǎng)供求信息不對(duì)等

政府尚未建立有效的市場(chǎng)資源信息共享平臺(tái)，部分老舊企業(yè)發(fā)展主要依靠自身信息渠道孤身經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)主體收購(gòu)或租賃多宗地塊實(shí)施再開(kāi)發(fā)，部分企業(yè)有空余廠房想轉(zhuǎn)讓出租，部分企業(yè)發(fā)展需要空間等過(guò)程中，出現(xiàn)供求信息不對(duì)等情況。

3  低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)利用模式及策略

3.1  政府主導(dǎo)模式拆遷新建型

1）位于規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，政府與擬改造地塊內(nèi)所有土地權(quán)利人協(xié)商收儲(chǔ)，促使原低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃確定的經(jīng)營(yíng)性用地和其他公共設(shè)施用地，提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。改造后用地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度均有改變。

2）位于規(guī)劃建設(shè)區(qū)外的，對(duì)政府因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行再開(kāi)發(fā)改造，需要異地搬遷的符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)協(xié)議置換方式依法收回原土地使用權(quán)后，對(duì)原土地重新開(kāi)發(fā)利用。

3.2  政府引導(dǎo)企業(yè)與市場(chǎng)合作再開(kāi)發(fā)型

1）在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，政府引導(dǎo)市場(chǎng)主體與擬改造地塊內(nèi)所有土地權(quán)利人進(jìn)行合作再開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)主體必須依據(jù)規(guī)劃建設(shè)條件編制改造方案。改造后的用地性質(zhì)不變，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度提高，提高企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)能力。

2）經(jīng)縣（市、區(qū)）政府批準(zhǔn)，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃，政府引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施“退二進(jìn)三”，企業(yè)利用已有存量建設(shè)用地對(duì)原有建筑通過(guò)拆除重建、拆改結(jié)合等途經(jīng)，改變土地用途并依法辦理土地使用手續(xù)。

3.3  政府引導(dǎo)企業(yè)自身整治型。

1）根據(jù)政府相關(guān)政策，對(duì)符合規(guī)劃要求的企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施增資技改，指原土地使用權(quán)人為提高企業(yè)綜合用地效益、提升環(huán)保指標(biāo)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)資、技術(shù)改造等。

2）政府出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)位于規(guī)劃工業(yè)園區(qū)的老舊企業(yè)進(jìn)行改造整治，充分利用原存量用地進(jìn)行改擴(kuò)建，提高土地使用強(qiáng)度。即經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，在不改變用途的前提下提高土地容積率，增加建筑面積，對(duì)超過(guò)規(guī)劃用地容積率的免征土地出讓金并給與一定補(bǔ)償。

4  低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)規(guī)劃應(yīng)對(duì)措施

4.1  提高規(guī)劃協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)多規(guī)合一

充分運(yùn)用彈性規(guī)劃技術(shù)，提高規(guī)劃的橫向和縱向的協(xié)調(diào)性，注重城市規(guī)劃與其他專項(xiàng)規(guī)劃相結(jié)合，將惠山區(qū)城市用地規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及其它專項(xiàng)規(guī)劃相銜接、相融合，實(shí)現(xiàn)多規(guī)合一，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)與優(yōu)化人居環(huán)境的多元目標(biāo)。

4.2  堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，促進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)的合理利用

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，及時(shí)修編各鎮(zhèn)、街道控制性詳細(xì)規(guī)劃和實(shí)行控規(guī)動(dòng)態(tài)更新，合理確定改造開(kāi)發(fā)的方向和目標(biāo)，促進(jìn)城鎮(zhèn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)的合理利用；嚴(yán)格控制城市增長(zhǎng)邊界，確保城市規(guī)劃用地布局與土地利用、基礎(chǔ)設(shè)施配套等規(guī)劃布局合理、規(guī)模相配、定位相符、功能相適，科學(xué)劃定重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地區(qū)域，為今后重點(diǎn)項(xiàng)目落地創(chuàng)造條件。

4.3  優(yōu)化工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約與集約利用

依據(jù)《無(wú)錫市“十三五”工業(yè)用地布局規(guī)劃》，結(jié)合低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，優(yōu)化調(diào)整工業(yè)用地的空間布局與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步科學(xué)規(guī)劃惠山工業(yè)轉(zhuǎn)型集聚區(qū)、石塘灣工業(yè)園區(qū)、原溪南工業(yè)園區(qū)等工業(yè)園區(qū)發(fā)展定位，推動(dòng)同類產(chǎn)業(yè)向同一類開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)集中區(qū)集聚，強(qiáng)化節(jié)約與集約用地、高效利用土地資源相結(jié)合，加快工業(yè)轉(zhuǎn)型、推動(dòng)傳統(tǒng)制造向高端制造轉(zhuǎn)變、惠山制造向惠山創(chuàng)造升級(jí)。

4.4  堅(jiān)持依法行政，實(shí)施規(guī)劃優(yōu)化服務(wù)，強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施管理。

堅(jiān)持依法行政，嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批，強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施管理，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，確保建設(shè)項(xiàng)目依法規(guī)范建設(shè)，確保土地高效利用。

加強(qiáng)規(guī)劃服務(wù)意識(shí)，積極主動(dòng)與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，密切協(xié)同配合，對(duì)列入低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃前期指導(dǎo)。對(duì)符合城市規(guī)劃要求，由企業(yè)自身主導(dǎo)低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，實(shí)施規(guī)劃綠色通道服務(wù)，及時(shí)做好項(xiàng)目審批、實(shí)施、竣工驗(yàn)收工作。

5  結(jié)語(yǔ)

目前，惠山區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可利用年度農(nóng)用地指標(biāo)只有500畝左右，實(shí)行低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)利用已是迫在眉睫。堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，實(shí)施高效的規(guī)劃研究與服務(wù)工作是促進(jìn)城市低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)利用的前提與保障。推進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)，有利于更新惠山區(qū)城市景觀格局，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；有利于進(jìn)一步完善惠山新城的城市功能，改善城鄉(xiāng)面貌，帶動(dòng)生產(chǎn)生活生態(tài)環(huán)境全面優(yōu)化；有利于切實(shí)推進(jìn)惠山區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

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