從流通率看我國房地產(chǎn)走勢研究

房地產(chǎn)行業(yè)的流通率指的是二手交易數(shù)量與存量房總量的比值，不同國家、城市、甚至區(qū)域之間的流通率都具有明顯的差異性。流通的過程也可以看作供需匹配，體現(xiàn)著房屋資源的配置效率，因而流通率對房地產(chǎn)來說是重要的指標。受宏觀政策和市場環(huán)境等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是動態(tài)的，可根據(jù)流通率對其走勢進行一定研究，以便推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1  我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年，我國的房價居高不下，很多人買房難，導(dǎo)致商品房大量滯銷，建設(shè)企業(yè)也受到經(jīng)濟損失，負債難償。這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險加劇，對社會和經(jīng)濟的發(fā)展來說都是嚴重的威脅。具體來說，縣城商品房供大于求，三四線城市需求量小且成交量適中，一二線城市需求大但成交量不高；國家對房地產(chǎn)行業(yè)十分重視，促進房地產(chǎn)行業(yè)成為了拉動內(nèi)需的必要手段，房地產(chǎn)更是財政收入和城市建設(shè)的主要驅(qū)動力；在消費群體上，農(nóng)民逐漸占據(jù)了較大比例；房地產(chǎn)行業(yè)還存在一定的債務(wù)風(fēng)險、信用膨脹、投機行為等問題。但國家一直制定相應(yīng)的方針政策，國家制定了“去庫存”的戰(zhàn)略目標等，通過宏觀調(diào)控政策解決資源配置效率低、庫存多的問題。

2  影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素分析

2.1  產(chǎn)業(yè)因素

工業(yè)是拉動房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一，房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)關(guān)聯(lián)較大，無論是工業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè)，都需要房地產(chǎn)行業(yè)的參與。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠幫助擴發(fā)就業(yè)，增加更多的就業(yè)崗位。另一方面，房地產(chǎn)關(guān)系著社會發(fā)展的方方面面，是拉動社會經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)會因為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而升值，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動社會發(fā)展的主導(dǎo)因素，其持續(xù)發(fā)展與房價居高不下有直接關(guān)系。同時，金融的優(yōu)勢在于利用資金的合理分配帶來經(jīng)濟效益，推動行業(yè)發(fā)展，其劣勢則是資金容易涌入主導(dǎo)行業(yè)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的自己大量涌入，哄抬房價，使得房地產(chǎn)成為暴利行業(yè)。

2.2  區(qū)域因素

我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)需求量明顯高于中西部地區(qū)。東部地區(qū)與中西部地區(qū)之間存在著根本性的條件差距。東部地區(qū)城市群密集，人口規(guī)模大，且對人才的吸納度更高，就業(yè)機會與發(fā)展空間較大，因而能夠?qū)χ形鞑康貐^(qū)的人口產(chǎn)生一定的吸引力，導(dǎo)致人口向東部轉(zhuǎn)移。相比之下，西部地區(qū)人口本就稀少，加之外流人口，消費水平會有所下降，市場需求也會萎縮，尤其是西部地區(qū)，建設(shè)起步較晚，發(fā)展速度較慢，房地產(chǎn)的市場需求與東部地區(qū)差距較大。這樣的形勢下，東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，人口集中于狹小的空間內(nèi)，房地產(chǎn)需求較旺，價格必然較高。西部地區(qū)生活環(huán)境相對較差，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟欠發(fā)達，房地產(chǎn)供過于求，購買量和購買價格均不高。

2.3  發(fā)展模式因素

經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海地區(qū)可依靠出口拉動經(jīng)濟，但中西部內(nèi)陸地區(qū)則主要依靠投資和消費。其中，投資多為政府主導(dǎo)，房地產(chǎn)就是主要的投資領(lǐng)域之一。在經(jīng)濟發(fā)展相對落后的地區(qū)，消費能力不強，且資源不足，只能通過投資創(chuàng)造就業(yè)崗位，增加財政收入，促進區(qū)域經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售能夠滿足經(jīng)濟發(fā)展的資金需要，這種發(fā)展模式將房地產(chǎn)置于主要的經(jīng)濟發(fā)展指標中，也就決定了房價的居高不下。我國長期以粗放型的方式發(fā)展經(jīng)濟，房地產(chǎn)的成本高就難免價格高，降價會導(dǎo)致資金回籠難，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)也往往不會過多降價。更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)促進了勞動力和資金的聚集，涉及到農(nóng)民工等群體的經(jīng)濟收入。在采取措施管控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)去庫存的同時，國家還是會興建一些房地產(chǎn)工程，以確保擴大國民就業(yè)這種發(fā)展模式在初期效果良好。

2.4  城鎮(zhèn)化因素

我國的農(nóng)村人口比重較大，因而農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移是必然的趨勢，這也就意味著農(nóng)村人口對房地產(chǎn)的需求會持續(xù)擴大。城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，農(nóng)村居民的經(jīng)濟收入逐漸增多，消費能力提升，且物質(zhì)需求和精神需求都有所改變，對于便捷、舒適的城市生活也更加向往，其房地產(chǎn)購買動機更強。城鎮(zhèn)化是國家發(fā)展的必然趨勢，發(fā)展中國家在追趕發(fā)達國家的過程中，會在發(fā)展模式因素、區(qū)域因素、產(chǎn)業(yè)因素等層面進行戰(zhàn)略選擇，但無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，城鎮(zhèn)化都是必然經(jīng)歷的歷史階段。城市發(fā)展會帶來科技、交通、環(huán)境等方面便利，因而城市房地產(chǎn)的成本并不止存在于房屋本身，更多的是附加價值以及城市生活成本。例如學(xué)區(qū)房的房價高于普通商品房，就是因為其帶有的優(yōu)質(zhì)教育因素。

3  中國房地產(chǎn)走勢分析

3.1  房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟形勢的變化。近年來的經(jīng)濟運行成“穩(wěn)中有變”的態(tài)勢，內(nèi)部環(huán)境出現(xiàn)新的機遇和挑戰(zhàn)，外部環(huán)境也變化明顯，中美貿(mào)易戰(zhàn)等問題對經(jīng)濟發(fā)展的影響較大。面臨內(nèi)外部環(huán)境的變化，經(jīng)濟發(fā)展也存在一定變數(shù)。較為明顯的表現(xiàn)就是經(jīng)濟指標的變化，包括消費和投資在內(nèi)的指標均有所下降。在動態(tài)的社會經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展核心就是“求穩(wěn)”。經(jīng)濟形勢的變化，使得房地產(chǎn)實現(xiàn)穩(wěn)增長變得更加困難，可以說是“嚴峻期”。

（2）貨幣政策和財政政策的微調(diào)。所謂的“微調(diào)”就是幾乎維持穩(wěn)定，之所以進行微調(diào)，是因為貨幣政策與財政政策對經(jīng)濟的發(fā)展影響極大。即便是小小的變動，也會極具影響力，在政策層面來說已是不小的波動。我國的財政政策與貨幣政策強調(diào)積極和穩(wěn)健，同時也要求其具有更高的有效性、靈活性和前瞻性，在優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需的同時，更要保證貨幣流動性，使之充裕且合理。在經(jīng)歷了一系列的考驗后，財政政策會更加積極，調(diào)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需也將成為其著力點，減稅與擴大支出可能成為應(yīng)有之義。

（3）基建和鄉(xiāng)村振興的經(jīng)濟投資將增大。補基礎(chǔ)設(shè)施的短板、促進鄉(xiāng)村發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的環(huán)境下需重新思考發(fā)展方向。轉(zhuǎn)移發(fā)展目標，尋找新的發(fā)展機遇。

（4）宏觀政策需重視。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的深化，國家對行業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)更加明確。新時期，“去杠桿”的節(jié)奏和力度更強，作為一項技術(shù)含量極高的經(jīng)濟政策，去杠桿需要耐心。同時，改革開放層面，也將會退出重大改革措施，以應(yīng)對復(fù)雜的國際環(huán)境。諸多的宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)行業(yè)來說可用作發(fā)展的指南，需要房地產(chǎn)行業(yè)進一步分析并研究宏觀經(jīng)濟政策的內(nèi)涵和具體要求，以便制定具有針對性的發(fā)展策略。

3.2  基于流通率的中國房地產(chǎn)走勢

（1）流動率穩(wěn)定提升的基礎(chǔ)是經(jīng)濟條件。經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，才能活躍房交易活躍，提升流通率。GDP增長能夠影響存量房流通率，但其高低并不會決定流通率的高低。社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，行業(yè)會不斷成熟化，對GDP的依賴較低，這樣的情況下，即便GDP增速放緩，只要保證較為穩(wěn)定的預(yù)期，同樣能夠促進流通率穩(wěn)步提升。經(jīng)濟不景氣時，GDP下行，流通率也會隨之下降。但二者在頻率上并不是統(tǒng)一的，GDP下行頻率相對較高。相比于實際經(jīng)濟增速，人們的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期對流通率影響更大。經(jīng)濟景氣時，GDP增速的波動性較大，但流通率則不然，會呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。

（2）流通率提升的前提條件是住房自有率。流通率的上升要以住房自有率提升為前提，若將存量房視作水庫，則住房自有率就是水位線，控制著一個地區(qū)或者經(jīng)濟體內(nèi)房屋的流通量。住房自有率越高，就表示可流通的房屋更高，說明該區(qū)域或經(jīng)濟體內(nèi)的房屋成交勢能更大。流通率與住房自有率相對一致。但同時，也會存在一定的背離現(xiàn)象。一方面是因為自有住房增速小于存量房增速，住房自有率因此有輕微下降。另一方面，住房成交持續(xù)活躍，投資性需求增大、新房市場彈性小，也會提高存量房市場成交率，從而推動流通率上升。

（3）流通率上升的核心動力是人口流通。人口多，意味著需求更大。人口規(guī)模對房地產(chǎn)的需求能夠產(chǎn)生驅(qū)動作用。首先，具有一定購買力的人口基數(shù)增大，樓市交易更容易實現(xiàn)成交；其次，購買力較低的人口增加，對于住宅租賃市場來說是一種機遇，能夠使租賃型住宅投資市場更加活躍，間接地提高樓市成交率。

4  結(jié)語

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其走勢與流通量有直接關(guān)系，流通率對房屋的資源配置影響較大，能夠夠促進房屋需求的升級，在一定程度上決定著房地產(chǎn)市場的供給情況?？梢哉f，流通率是房地產(chǎn)走向的關(guān)鍵點。對房地長走向進行分析時，需要對影響房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和主要因素進行分析，結(jié)合宏觀政策和經(jīng)濟形勢，明確影響流通率的因素。

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