房地產(chǎn)項目全程精細化管理工作研究

當(dāng)前是一個經(jīng)濟全球化時代，我國房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)發(fā)展要與時俱進，跟上時代前進的腳步。各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)要加強對房地產(chǎn)項目全程精細化管理工作，精細化管理作為一種先進的管理理念與技術(shù)，能夠最大限度減少管理所消耗使用的資源，并有效降低綜合管理成本。房地產(chǎn)項目全程的精細化管理需要以數(shù)據(jù)化作為核心標準、技術(shù)作為重要保障以及信息化為關(guān)鍵管理手段，根據(jù)市場發(fā)展趨勢要求與用戶需求，優(yōu)化改善項目管理服務(wù)內(nèi)容與方式，幫助企業(yè)提高市場競爭力，贏得更多用戶的認可和支持。

一、房地產(chǎn)項目全程精細化管理工作主要內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要想將精細化管理模式應(yīng)用落實到各個環(huán)節(jié)工作中，就必須首先構(gòu)建出一套專業(yè)完善的精細化管理規(guī)章制度，督促各部門崗位工作人員嚴格按照規(guī)章制度規(guī)范操作，促使他們能夠形成先進的精細化管理意識與理念，將精細化管理當(dāng)做成一種工作常態(tài)，嚴格要求自身的管理工作。房地產(chǎn)項目全程精細化管理工作內(nèi)容主要可以分為三個部分，分別是質(zhì)量管理、進度管理以及成本管理[1]。其中，質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)項目全程精細化管理的重中之重，是一項必不可缺的關(guān)鍵內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)在房地產(chǎn)市場上的競爭力與影響力。而成本管理同樣需要貫穿到整個房地產(chǎn)項目建設(shè)運營全過程，其需要結(jié)合工程項目實際情況進行設(shè)計。通常情況下，市面上的房地產(chǎn)項目建設(shè)具體涵蓋了土建安裝工程、綠化景觀功臣以及精裝修工程，對于不同階段的工程建設(shè)內(nèi)容，管理部門需要制定出不同的精細化管理標準與要求，但是總體上管理思路與方法是存在著一定相似之處的。

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好工程項目全過程的精細化管理工作，第一步就是需要科學(xué)有效明確工程項目規(guī)模所要配備的專業(yè)技術(shù)人員，促使其能夠形成一支技術(shù)過硬、管理經(jīng)驗豐富的技術(shù)人才隊伍。項目技術(shù)人才隊伍的構(gòu)成主要包含了總技術(shù)負責(zé)人、工程負責(zé)人、成本管理技術(shù)人員、給排水管理人員、土建技術(shù)人員以及質(zhì)量監(jiān)督管理人員等，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合工程項目建設(shè)規(guī)模和實際需求，合理聘入專業(yè)技術(shù)人才，滿足不同部門的崗位工作要求，確保能夠促進項目各個建設(shè)管理工作環(huán)節(jié)有條不紊的進行；第二步房地產(chǎn)企業(yè)管理部門需要明確各崗位的工作職責(zé)、任職要求、責(zé)權(quán)范圍等內(nèi)容，可以借助企業(yè)內(nèi)部崗位員工操作手冊的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，讓每個工作人員都能夠清晰了解到自身的崗位職責(zé)與要求；第三步要明確房地產(chǎn)項目的工程檢查制度與會議制度，切實落實好各個施工環(huán)節(jié)的精細化管理措施，實現(xiàn)對整個工程項目全過程的流程化與標準化管理，杜絕出現(xiàn)安全質(zhì)量問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行全過程精細化管理的重要意義

（一）實現(xiàn)資源最優(yōu)化配置

    房地產(chǎn)項目全過程精細化管理是在公司總部支撐和決策支持下，由工程項目總負責(zé)人、項目經(jīng)理部組織實施的房地產(chǎn)項目全過程精細化管理的開發(fā)方式，以為市場廣大用戶提供令其優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為核心目標，最大程度在房地產(chǎn)開發(fā)項目上實現(xiàn)各項資源的優(yōu)化配置。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展時期逐步向平穩(wěn)期發(fā)展轉(zhuǎn)變[2]，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭激烈的市場上始終占據(jù)一席之地，就必須安排專業(yè)人員深入市場進行調(diào)研分析工作，確保能夠?qū)崟r掌握了解到市場動態(tài)發(fā)展情況和趨勢要求，完成對工程項目各項生產(chǎn)要素的最優(yōu)化管理配置，科學(xué)高效處理好與開發(fā)項目相關(guān)者之間的種種不能預(yù)先判斷的復(fù)雜事項。房地產(chǎn)企業(yè)要搜集整理到各種項目開發(fā)失敗的案例，做好總結(jié)分析工作。房地產(chǎn)行業(yè)工程開發(fā)項目存在著的主要問題包括了質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)項目中管理人員匱乏，管理水平低下的狀況。要解決以上問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)改變舊有的、落后的管理方式，科學(xué)引進應(yīng)用全過程精細化管理模式，注重對房地產(chǎn)項目建設(shè)施工各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量、進度以及成本精細化管理工作

（二）促進房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展

    全過程項目精細化管理模式本身就是用于我國房地產(chǎn)開發(fā)項目。在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，每個房地產(chǎn)項目管理的業(yè)務(wù)流程基本是一致的，每個項目在實際控制過程中，都需要不同職能部門的共同參與協(xié)調(diào)配合，整個房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)過程需要投入大量的人力、物力、資金以及技術(shù)資源，企業(yè)管理部門可以通過將其以項目管理生命周期進行劃分，這些行業(yè)特點都與項目管理的適用條件相符，因此，全過程項目精細化管理模式適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠促進我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展[3]，更好應(yīng)對復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境。除此之外，基于全程項目精細化管理模式應(yīng)用下，房地產(chǎn)企業(yè)需要組建起專業(yè)完善項目管理隊伍，由各個職能部門共同參與進去，在最佳的協(xié)作和交互環(huán)境下工作，并受到相同的利益驅(qū)動，因此，該種管理模式的執(zhí)行應(yīng)用能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)各項資源在項目上的優(yōu)化整合利用，實現(xiàn)資源共享。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理發(fā)展現(xiàn)狀

（一）項目前期缺乏可行性研究

    在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，存在著一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求眼前經(jīng)濟效益，一定程度忽視了項目的全過程精細化管理，未對房地產(chǎn)項目管理前期展開科學(xué)全面的可行性分析工作，主要可以體現(xiàn)為以下幾方面內(nèi)容：1）房地產(chǎn)項目全過程管理目標定位不夠清晰明確，項目管理基本任務(wù)分解存在缺陷。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比較，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)本身不具備豐富的大型工程項目建設(shè)管理經(jīng)驗，他們剛?cè)胄袝r更多是覺得房地產(chǎn)行業(yè)能夠給自己創(chuàng)造出加大的經(jīng)濟效益，因此在項目成立時未對其展開全面細致的分析研究工作，缺少安排專業(yè)人員對項目管理目標進行清晰明確定位[4]，并且也未能夠?qū)υ擁椖康幕竟ぷ魅蝿?wù)展開分解處理，這樣一來就會容易造成該項目理想中的經(jīng)濟目標無法實現(xiàn)，甚至出現(xiàn)安全質(zhì)量問題、無法如期交房問題，嚴重阻礙本企業(yè)建設(shè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，難以在市場上站住腳步；2）房地產(chǎn)項目前期設(shè)計缺乏對市場和目標客戶群的分析。與其他市場基本屬性一樣，房地產(chǎn)市場是處于一種動態(tài)變化的發(fā)展過程，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目定位階段，更多只是考慮到初期市場，缺乏安排專業(yè)人員對市場與目標客戶群體展開全面深入分析。比如，市場上的一些房地產(chǎn)項目在前期設(shè)計管理過程更多只是選擇參照別的成熟項目，亦或者是直接照搬，這樣一來就會導(dǎo)致同質(zhì)化現(xiàn)象的發(fā)生，難以形成良好的核心競爭力，吸引到市場上更多的潛在消費客戶。

（二）項目開發(fā)管理過程財力支撐不足

    在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)發(fā)展過程中，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項目融資渠道較為單一，中小型房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴傳統(tǒng)金融機構(gòu)進行貸款融資，缺乏融資方式的創(chuàng)新完善應(yīng)用，有其他能力在資本市場上進行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)自身必須具備一定規(guī)模和實力。然而由于受到房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、經(jīng)營特點的影響，直接融資效果也不夠理想，無法得到眾多市場投資者用戶的普遍認可和支持[5]。房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開穩(wěn)定流動資金的支持，一旦某個環(huán)節(jié)由于缺乏資金財力的支持，就會導(dǎo)致整個工程施工進度的停滯發(fā)展，甚至?xí)霈F(xiàn)為了節(jié)省成本而偷工減料，影響到整個建筑工程的施工質(zhì)量，一旦被曝光出來就會降低該家房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽，阻礙企業(yè)正常的發(fā)展。

（三）項目專業(yè)管理人才匱乏

任何行業(yè)的創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展都離不開人才的培養(yǎng)使用，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)項目全過程管理中，企業(yè)要想充分發(fā)揮出精細化管理模式的價值作用，就必須組建起高能力、高素質(zhì)的項目專業(yè)管理人才隊伍，由他們協(xié)調(diào)好各職能部門進行規(guī)范操作，推動各個環(huán)節(jié)工作順利的發(fā)展，優(yōu)化配置利用好企業(yè)資源，實現(xiàn)在最低成本下創(chuàng)造出最大的社會經(jīng)濟效益。然而實際情況是，我國存在較多的房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏高能力、高能力的項目經(jīng)理人和管理人員，企業(yè)所招聘進來的項目管理人員雖然說具備了一定的實踐工作經(jīng)驗，但是在創(chuàng)新能力與職業(yè)素養(yǎng)上卻有著明顯不足，這樣一來就會阻礙到房地產(chǎn)企業(yè)在項目全過程精細化管理模式的應(yīng)用發(fā)展，難以實現(xiàn)全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的項目綜合管理水平。

四、房地產(chǎn)項目全程精細化管理工作改進措施

（一）強化項目可行性研究

    房地產(chǎn)企業(yè)要想保障項目能夠如期高質(zhì)量完成，就必須認真做好項目前期的可行性研究工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門要安排專業(yè)人員深入市場進行調(diào)研分析工作，結(jié)合市場情況和項目管理要求，構(gòu)建出先進完善的決策程序與機構(gòu)，促使項目定位變得更加具有科學(xué)性與合理性，能夠符合市場發(fā)展趨勢要求和項目精細化管理要求；然后，項目管理人員要做好整個項目精細化管理計劃的優(yōu)化設(shè)計工作，對于工程的設(shè)計與施工可以通過采取公開招標方式，明確招標程序與流程，從市場上選擇具有過硬綜合實力的相關(guān)單位機構(gòu)進行合作，這樣有利于提高項目全程精細化管理工作水平；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要注重對房地產(chǎn)工程項目設(shè)計圖變更的科學(xué)控制，不能讓底下施工人員隨意變更施工方案內(nèi)容，而是需要經(jīng)過科學(xué)嚴密的決策程序才能夠展開變更操作，推進整個工程項目順利的發(fā)展。

（二）創(chuàng)新完善房地產(chǎn)項目融資渠道方式

    為了確保房地產(chǎn)項目的正常運作，在項目全程精細化管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重融資渠道方式的創(chuàng)新完善工作，而不是單一依靠于傳統(tǒng)金融資金的貸款融資，畢竟市場上能夠進行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)還是占少數(shù)的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過采用聯(lián)合開方方式，加強與優(yōu)秀經(jīng)營商的合作，充分發(fā)揮出雙方各自的優(yōu)勢資源，并且還可以最大程度降低投資風(fēng)險與資金壓力。房地產(chǎn)開放商與經(jīng)營商之間的合作開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項目在全程經(jīng)營管理過程目標與策略上保持一致，推動項目設(shè)計、施工以及營銷管理的順利發(fā)展[6]。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以采取項目融資方式，通過為經(jīng)營項目建立起一家項目公司，由該公司對外籌借項目資金，并以項目公司的現(xiàn)金流量和收益作為主要還款來源，以資產(chǎn)作為融資的擔(dān)保物，實現(xiàn)幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低建設(shè)資金壓力。 

（三）加強項目全程精細化管理的信息化建設(shè)

    房地產(chǎn)企業(yè)要想提升項目全過程精細化管理水平，就必須加強信息化建設(shè)工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重招聘引進高能力、高素質(zhì)的項目管理人才，強化項目管理人員的日常培訓(xùn)學(xué)習(xí)與監(jiān)督考核工作。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展情況和市場發(fā)展趨勢要求，適當(dāng)加大對項目全過程管理人才隊伍的建設(shè)投資力度，完善員工薪酬福利制度體系，確保能夠充分調(diào)動起員工參與項目全過程精細化管理工作的積極性與主動性。房地產(chǎn)企業(yè)管理部門要定期組織項目管理人員參與到專業(yè)化的培訓(xùn)教育活動中，基于講座、案例分析以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等形式，不斷提高他們的精細化管理意識與能力，促使他們能夠樹立起先進的精細化管理工作理念，能夠熟練掌握運用好各項信息化技術(shù)與設(shè)備，幫助企業(yè)優(yōu)化配置利用好各項資源。此外，企業(yè)還可以通過設(shè)置一定激勵措施，針對那些精細化管理過程表現(xiàn)優(yōu)秀的項目管理人員，企業(yè)可以給予他們更多的進修學(xué)習(xí)機會和崗位晉升獎勵，這樣也能夠在內(nèi)部形成良好的相互競爭氛圍，充分保障精細化管理模式的實施效果；然后，房地產(chǎn)企業(yè)還需加強對計算機軟硬件的投資建設(shè)工作。由于房地產(chǎn)工程項目管理本身是屬于一種周期較長的系統(tǒng)性工作，需要大量數(shù)據(jù)信息作為有力支持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理引進應(yīng)用先進的計算機技術(shù)與設(shè)備，完善信息化管理方法，幫助企業(yè)提高項目全過程精細化管理的信息化水平，促進企業(yè)管理決策的實效性與科學(xué)性。房地產(chǎn)項目全程精細化管理的信息化建設(shè)主要包括了合同管理信息化、進度管理信息化以及成本管理信息化。以成本管理信息化為例，在該項工作中房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部有效搭建起完善的成本管理系統(tǒng)，管理人員可以基于該系統(tǒng)完成對整個工程項目的成本估算、日?？刂乒芾硪约俺杀痉治龅?，實現(xiàn)對房地產(chǎn)工程造價的全過程控制管理，幫助企業(yè)節(jié)省更多成本，避免出現(xiàn)不必要的資源浪費使用現(xiàn)象。

五、結(jié)語

    綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想保障自身建設(shè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，不斷提高自身在市場上的核心競爭力，就必須高度重視精細化管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用工作。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立起先進的精細化管理工作理念，有效組建起專業(yè)完善的項目管理人才隊伍，加強對項目全程精細化管理的信息化建設(shè)工作，創(chuàng)新完善融資渠道方式，促使企業(yè)能夠獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://12-baidu.cn/w/jg/125.html