金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析

引言：隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走高，為了能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓我國房地產(chǎn)行業(yè)在健康的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下發(fā)光發(fā)熱，住建部專門制定了一系列金融政策，來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開各種金融服務(wù)，由專業(yè)化金融機(jī)構(gòu)所提供的金融服務(wù)是支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。因此，有必要對(duì)金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響進(jìn)行分析，以此來讓金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮出應(yīng)有的價(jià)值。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量與人們的日常生活有著直接關(guān)系，房地產(chǎn)不僅具有金融性特征，還具有為人們提供住房服務(wù)的實(shí)體性特征，因此完全可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)視為兼具金融屬性與實(shí)體屬性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融虛擬經(jīng)濟(jì)的共存，讓房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中必須具有足夠的信貸資金，而大量信貸資金則要依賴于各個(gè)金融機(jī)構(gòu)所提供的金融服務(wù)。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)還能夠在運(yùn)行期間，幫助房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合相關(guān)規(guī)范來完成對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，進(jìn)而讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展變得更加順利。房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的支持下，可以有效提高資產(chǎn)流動(dòng)性，只要能夠堅(jiān)持做好資產(chǎn)管理工作，就能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功占據(jù)一席之地。需要注意的是，金融機(jī)構(gòu)所提供的金融服務(wù)包括有風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)與資產(chǎn)證券化等服務(wù)，很多金融服務(wù)都能在一定程度上助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。但若房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，無法科學(xué)利用金融服務(wù)來獲取經(jīng)營發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)，就將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間出現(xiàn)更多系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)l(fā)債務(wù)危機(jī)。所以僅從影響的角度出發(fā)，金融服務(wù)不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來積極正面的影響，還能在一定程度上引發(fā)負(fù)面影響，所以為了促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變得更好，就必須審慎利用金融服務(wù)來實(shí)現(xiàn)金融服務(wù)效果最大化。

就目前而言，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體總價(jià)值在國內(nèi)各個(gè)領(lǐng)域的生產(chǎn)總值中排行前列，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資金額的不斷增多，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資能力與產(chǎn)業(yè)規(guī)模都在隨之上漲，因此必須從宏觀政策等多個(gè)維度來進(jìn)行合理化調(diào)控，才能真正規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，金融機(jī)構(gòu)所提供的金融服務(wù)能夠在一定程度上提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中出現(xiàn)各種潛在風(fēng)險(xiǎn)問題。需要注意的是，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間所采用的融資方式，往往非常依賴銀行貸款與信托，而社會(huì)公眾提供的資金無論是投資還是消費(fèi)，同樣十分依賴銀行抵押貸款的支持，因此我國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非常大貸款體量，這也能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融服務(wù)的高度依賴性。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，金融服務(wù)作為不可或缺的重要一環(huán)，無論是信貸資金還是其他金融服務(wù)，都將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一旦出現(xiàn)金融波動(dòng)，就將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。

二、金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，金融機(jī)構(gòu)提供的金融服務(wù)非常關(guān)鍵，金融服務(wù)的存在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供大量資金，避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目工期長等問題而影響到企業(yè)資金鏈的正常流轉(zhuǎn)。通過對(duì)金融服務(wù)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響進(jìn)行分析，可以讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在金融服務(wù)的支持下變得更加具有針對(duì)性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展也將因此而變得更好。

（一）積極影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，金融服務(wù)能夠支持為房地產(chǎn)企業(yè)提供足夠的信貸資金，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種融資渠道來加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道就是商業(yè)銀行所提供的信貸服務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的最大債權(quán)人就是各種商業(yè)銀行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要消耗大量資金，絕大多數(shù)企業(yè)的流動(dòng)資金根本無法支撐項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的消耗。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)周期較長的大型項(xiàng)目時(shí)，必然會(huì)通過外界融資來提高資產(chǎn)負(fù)債率，只有這樣才能讓項(xiàng)目工程順利竣工。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中離不開商業(yè)銀行提供的支持，各種金融服務(wù)將會(huì)支撐支撐房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

  金融機(jī)構(gòu)所開發(fā)的各種金融服務(wù)往往能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程的開發(fā)階段都需要通過資產(chǎn)增值與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移來提高資產(chǎn)流動(dòng)性，這些工作的開展往往非常依賴金融機(jī)構(gòu)所提供的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。我國證監(jiān)會(huì)所提出的資產(chǎn)證券化管理辦法指出，房地產(chǎn)企業(yè)存在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)空置的情況且無法穩(wěn)定提供現(xiàn)金流時(shí)，如果其他不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有待開發(fā)，可以在面對(duì)資金難題的情況下，對(duì)旗下能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并通過結(jié)構(gòu)化重組的方式來形成能夠在金融市場(chǎng)流通的證券，這種資產(chǎn)證券化的方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的支持下，通過在合理范圍內(nèi)進(jìn)行融資，可以讓企業(yè)經(jīng)營發(fā)展工作變得更加順利。

（二）消極影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，金融服務(wù)的存在不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供積極影響，還能從某種層面帶來消極影響。就目前而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大致可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩大類，前者與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀變量有直接關(guān)系，多數(shù)均為由政治、經(jīng)濟(jì)問題所引發(fā)的系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體系失衡，嚴(yán)重時(shí)還將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)發(fā)展低迷的情況。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由外界不可抗力因素所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題，往往無法直接借助保護(hù)措施來消除風(fēng)險(xiǎn)。而非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)則通常是由與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)問題時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在金融服務(wù)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量將會(huì)受到非常嚴(yán)重的影響。

  房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)，往往非常依賴金融機(jī)構(gòu)提供的資金，由于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程非常多，很多地區(qū)的市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨于飽和，而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格波動(dòng)性，所以部分企業(yè)往往會(huì)面臨資產(chǎn)減值所帶來的經(jīng)營損失，這也將在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額與GDP比重，可以發(fā)現(xiàn)我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都在面對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，一旦房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平超出了企業(yè)承受范圍，就將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在提供資產(chǎn)證券化服務(wù)時(shí)，能夠在一定程度上增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，所以在企業(yè)開展資產(chǎn)管理工作時(shí)，資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回流，這種金融服務(wù)送專家能夠有效分?jǐn)偲髽I(yè)面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)，但是從企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展層面進(jìn)行分析，企業(yè)如果過度使用資產(chǎn)證券化，就將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)一步上升，這樣的風(fēng)險(xiǎn)問題將會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)而發(fā)生改變，嚴(yán)重時(shí)甚至還將會(huì)引發(fā)更為嚴(yán)峻的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。

（三）金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響機(jī)制分析

  金融服務(wù)將會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響，通過對(duì)金融服務(wù)的影響機(jī)制進(jìn)行分析，可以讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變得更加具有針對(duì)性，并避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中可能出現(xiàn)的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)問題。

1.模型與變量

在經(jīng)濟(jì)增長理論中，C-D生產(chǎn)函數(shù)的適用性最廣。

Y為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出；A為全要素生產(chǎn)率（除了要素投入外由技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響）；K為產(chǎn)業(yè)資本要素；L為產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力要素；α與β分布能夠表示資本與勞動(dòng)力要素的投入產(chǎn)出彈性。

金融服務(wù)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供非常大的變化，作為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要內(nèi)生變量，可以在C-D生產(chǎn)函數(shù)的基礎(chǔ)上加入金融服務(wù)的變量，以此來進(jìn)一步了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由金融服務(wù)所帶來的影響。因?yàn)榫哂写嬖谛?yīng)，所以金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的影響，將會(huì)隨著金融服務(wù)發(fā)展水平的增強(qiáng)而逐漸提高，即金融服務(wù)所帶來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響屬于非線性影響，可以在基礎(chǔ)模型的基礎(chǔ)贖回，適當(dāng)引入門檻模型來進(jìn)一步分析金融服務(wù)的經(jīng)濟(jì)影響與要素協(xié)同效應(yīng)情況。

在變量分析中，房地產(chǎn)價(jià)格可以采用銷售額除以銷售面積來分析整體價(jià)格，數(shù)據(jù)可以通過國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站來獲取。金融服務(wù)作為核心解釋變量，需要在分析期間體現(xiàn)出金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響機(jī)制，通過分布找出能夠影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代理變量，以此來讓分析結(jié)果變得更加清晰。經(jīng)濟(jì)增長理論能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長提供最基礎(chǔ)的分析框架，這樣便可以為民眾明確產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心要素，通過將人力資本等各種內(nèi)生技術(shù)因素引入到經(jīng)濟(jì)模型中，可以總結(jié)出各種因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，進(jìn)而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變得更加具有針對(duì)性。

  2.結(jié)果分析

2.1消費(fèi)金融對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正效應(yīng)

為了防止出現(xiàn)偽回歸的情況，可以在實(shí)證之前對(duì)變量進(jìn)行檢驗(yàn)，可以通過HT、LLC等多種方法來開展單位根檢驗(yàn)，以此來避免因?yàn)闄z驗(yàn)方法單一而出現(xiàn)偏差，通過檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)各種變量在一階差分后完全能夠滿足一階單整條件。結(jié)合不同方法開展協(xié)整檢驗(yàn)，能夠有效證明不同變量之間具有協(xié)整關(guān)系，可以有效滿足回歸分析的必要條件。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，金融服務(wù)變量估計(jì)系數(shù)顯著為正，能夠證明消費(fèi)金融對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著正向作用，從生產(chǎn)投入的要素出發(fā)，勞動(dòng)力回歸系數(shù)為負(fù)數(shù)，而固定資本存量以及房地產(chǎn)資源稟賦回歸系數(shù)為正，所以我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于投資與資源驅(qū)動(dòng)型增長模式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價(jià)格水平具有不顯著正向相關(guān)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有較強(qiáng)的價(jià)格粘性，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲并不會(huì)影響到人們對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際需求。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還將在一定程度上增加地區(qū)物價(jià)水平。

    2.2金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著門檻效應(yīng)

通過分析金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)與要素協(xié)同效應(yīng)，可以在實(shí)證估計(jì)前對(duì)金融服務(wù)普及率、人力資本水平等門檻變量進(jìn)行分析，以此來了解門檻模型的門檻個(gè)數(shù)與門檻值。在確定門檻個(gè)數(shù)與變量值的情況下，可以對(duì)模型進(jìn)行門檻效應(yīng)回歸，在金融服務(wù)附近率不足21.29%時(shí)，金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響系數(shù)為0.283，每當(dāng)金融服務(wù)所提供的貸款規(guī)模對(duì)數(shù)的對(duì)數(shù)增加1%，就將會(huì)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)數(shù)0.283%。而在金融服務(wù)普及率大于21.29的情況下，金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響系數(shù)將會(huì)達(dá)到0.318。這意味著金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，具有邊際遞增特性，隨著金融服務(wù)普及率的增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)變得更加順利。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下金融服務(wù)的應(yīng)用策略

為了在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮出金融服務(wù)應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)，就必須結(jié)合實(shí)際情況來進(jìn)一步優(yōu)化金融服務(wù)體系，通過主動(dòng)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下應(yīng)用金融服務(wù)的策略，可以讓金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有效提高服務(wù)針對(duì)性，進(jìn)而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量得到更多保障。

（一）完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)將更多精力投入到經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)張中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不會(huì)在資產(chǎn)負(fù)債管理體系下完善金融風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系，這就將會(huì)在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一旦企業(yè)在經(jīng)營過程中，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力超出了極限，就容易在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營發(fā)展質(zhì)量受到影響。例如，恒大集團(tuán)便因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)了經(jīng)營暴雷的問題，集團(tuán)經(jīng)營中的欠款額度達(dá)到了2.4萬億元，這便是因?yàn)閭鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)無法順利償還而引發(fā)了資金鏈斷裂問題。與此同時(shí)，我國還有很多房地產(chǎn)企業(yè)往往并不具備足夠的事后風(fēng)險(xiǎn)處理能力，因此一旦企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展期間遇到了無法避免的風(fēng)險(xiǎn)問題，就會(huì)影響到企業(yè)正常業(yè)務(wù)的開展。我國近些年每年都有很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)問題而宣布破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，有必要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況與長期發(fā)展戰(zhàn)略，合理規(guī)劃能夠滿足企業(yè)經(jīng)營需求的資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)，必要時(shí)還可以將該指標(biāo)作為開展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，以此來識(shí)別企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)問題。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，還應(yīng)該充分把控自身的資產(chǎn)負(fù)債水平，如果在經(jīng)營發(fā)展階段發(fā)現(xiàn)偏離資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)的問題，就應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況來進(jìn)行深入分析，以此來降低金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的負(fù)面影響。除此之外，為了將金融服務(wù)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)影響降至最低，房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展情況來主動(dòng)完善金融風(fēng)險(xiǎn)事件的處理流程，一旦真正遇到金融風(fēng)險(xiǎn)，就可以第一時(shí)間針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的核心原因，就是因?yàn)樗賱?dòng)比率與資產(chǎn)負(fù)債率偏高，因?yàn)槲覈^大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資總額都會(huì)依賴信托貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的情況非常常見，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面對(duì)較高的財(cái)務(wù)杠桿，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)也將因此而增加。所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營階段需要清除了解的房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，并結(jié)合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略來加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的控制，進(jìn)而達(dá)到降低金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中還需要具備資產(chǎn)負(fù)債管理部門，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)融資需求的評(píng)估，并嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)階段的資金使用情況，必要時(shí)還需要結(jié)合預(yù)算管理來加強(qiáng)對(duì)資金的控制，提高資金利用率。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)長期與短期債務(wù)的科學(xué)規(guī)劃，避免因?yàn)閭鶆?wù)問題而引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛，只有在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中真正做到有序償還，才能將經(jīng)濟(jì)糾紛以及債務(wù)違約等問題所帶來的影響降至最低。

（三）強(qiáng)化資產(chǎn)證券化管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展期間，資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來更多能夠靈活使用的資金，企業(yè)短期內(nèi)的資金壓力將會(huì)有所下降。但是隨著資產(chǎn)證券化的深度使用，房地產(chǎn)企業(yè)往往容易因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化過量而導(dǎo)致資金出現(xiàn)分散的情況，這也將增加房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該始終遵循審慎管理的合理原因，以此來加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的管理與控制，只有讓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)真正為企業(yè)提供短期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與融資支持，才能讓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在實(shí)際應(yīng)用中真正實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還需要在企業(yè)內(nèi)部完善資產(chǎn)證券化管理指標(biāo)，以此來加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)證券化所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要在管理期間加強(qiáng)對(duì)證券化資產(chǎn)水平的控制，規(guī)避因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營管理不當(dāng)而出現(xiàn)的一系列金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）明確房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展并未獨(dú)立發(fā)展，而是要在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中積極融入相關(guān)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)，從政府宏觀視角與市場(chǎng)情況來發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的機(jī)遇。因?yàn)闄C(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，還需要明確考慮由信貸資產(chǎn)所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)問題，通過全面分析風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，以此來規(guī)避有可能遇到的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及政策具有一定時(shí)間的適應(yīng)周期，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠精準(zhǔn)判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，避免在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)逆趨勢(shì)發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間為了最大限度加強(qiáng)對(duì)金融服務(wù)的應(yīng)用，應(yīng)該主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)政策的解讀，必要時(shí)還可以結(jié)合實(shí)際情況來把握市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，并從宏觀視角分析發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)因素。只要企業(yè)能夠在經(jīng)營發(fā)展過程中發(fā)揮出獨(dú)屬于金融服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，就可以在加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)增值的情況下維持金融價(jià)格的穩(wěn)定性。通常情況下，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)格偏高，則項(xiàng)目工程的信貸與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將會(huì)隨之上升，如果項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體偏低，則信貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將會(huì)有所下降。

（五）開展利率市場(chǎng)化管理

房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展中逐漸趨于完善，房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的應(yīng)用過程中，必須結(jié)合實(shí)際情況來分析市場(chǎng)經(jīng)營發(fā)展趨勢(shì)，必要時(shí)還可以立足于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)情況來加強(qiáng)利率市場(chǎng)化管理，通過積極探索市場(chǎng)利率機(jī)制，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中真正實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。例如，在開發(fā)項(xiàng)目屬于政策性安居房的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該引導(dǎo)市場(chǎng)化利率機(jī)制來進(jìn)行深度配合，此時(shí)相關(guān)部門可以獎(jiǎng)勵(lì)促貸款來解決潛在資金問題。與此同時(shí)，在商業(yè)金融領(lǐng)域，不應(yīng)該出現(xiàn)商業(yè)性、政策性目標(biāo)相對(duì)立的情況，可以適當(dāng)通過二者的合作來解決潛在政策性任務(wù)，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)具備較強(qiáng)的市場(chǎng)化條件，就可以聯(lián)系相關(guān)金融機(jī)構(gòu)來提供高質(zhì)量金融服務(wù)，以此來將控制企業(yè)經(jīng)營中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵循市場(chǎng)化原則，通過主動(dòng)完善配套金融服務(wù)，能夠有效規(guī)避市場(chǎng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（六）完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下的金融服務(wù)

  房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此借助金融服務(wù)來推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在很多地區(qū)都屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，很多其他行業(yè)的發(fā)展都要依賴于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，所以房地產(chǎn)行業(yè)在很多情況下都會(huì)遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了波動(dòng)，就將會(huì)導(dǎo)致社會(huì)矛盾的出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用期間，需要積極探索產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)，因?yàn)榧幢闶潜Ｕ闲宰》宽?xiàng)目，同樣會(huì)遇到很多風(fēng)險(xiǎn)隱患。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)與合作，通過積極挖掘潛在客戶群體，并圍繞相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條來配置金融服務(wù)與資源，以此來讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變得更加順利。從某種程度出發(fā)，通過主動(dòng)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，可以完成對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游利益主體結(jié)構(gòu)的合理化調(diào)節(jié)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在與金融機(jī)構(gòu)合作時(shí)，必要時(shí)還可以通過同業(yè)協(xié)作的方式來加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)，避免出現(xiàn)一個(gè)企業(yè)同時(shí)與多家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)系的情況發(fā)生，通過聯(lián)系多家金融機(jī)構(gòu)容易因?yàn)闊o序競(jìng)爭(zhēng)而影響到行業(yè)的正常發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該積極加強(qiáng)金融服務(wù)監(jiān)管，只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，科學(xué)應(yīng)用金融服務(wù)與產(chǎn)品，才能真正避免金融風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。

結(jié)論：總而言之，金融服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來非常大的影響，合理應(yīng)用金融服務(wù)可以在控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。相信隨著更多人意識(shí)到金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的價(jià)值將會(huì)得到進(jìn)一步提高。

文章來源：  《中國集體經(jīng)濟(jì)》  http://12-baidu.cn/w/jg/1406.html