房產(chǎn)稅盡快改革之淺見

房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的重要調(diào)控手段。房產(chǎn)稅在我國是一個古老的稅種。目前我國的房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅，征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，屬于地方稅。，目前房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、征收額度、征免范圍已不能滿足當前的經(jīng)濟現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，也不能滿足于房產(chǎn)稅的籌集財政收入和調(diào)控房產(chǎn)管理的需求，因而需盡快改革房產(chǎn)稅。

一、房產(chǎn)稅盡快改革的主要原因

1、房產(chǎn)市場的穩(wěn)定，需要房產(chǎn)稅來調(diào)控。國家對房屋征收房產(chǎn)稅有利于配合和加強對房產(chǎn)、物業(yè)的管理，提高房屋的使用效益，調(diào)節(jié)財產(chǎn)收益，改善居住環(huán)境，讓人們更好的安居樂業(yè)，縮小貧富差距，實現(xiàn)“住有所居”，保持社會和諧與穩(wěn)定。而目前樓價持續(xù)不斷的上漲，從根本上制約了“城鎮(zhèn)居民住房問題的解決”，遏制房價首先是出于整個國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的大治方略，以切實解決部分城市居民住房問題。為遏制房價過快上漲，國務院自2010年1月-4月連續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，可房價仍居高不下，原因何在？主要原因之一是房地產(chǎn)市場存在許多投機購房者。由于國內(nèi)現(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人所有非營業(yè)用房免稅，房屋所有者持有房屋的成本極低，所以許多人都參與“炒房”、“囤房”。 境內(nèi)外許多購房者并非出于居住的需要，而是在投資或者投機心理的驅(qū)使下，在房價的高峰期蜂擁而上，促使房價的進一步上漲，不斷上漲的房價又使一批持幣觀望者前赴后繼，出于“羊群效應”，大量資金源源不斷進入中國房地產(chǎn)市場，如此惡性循環(huán)，房價自是不斷上漲。 面對房價將持續(xù)上漲的預期和現(xiàn)實，房產(chǎn)開發(fā)商也乘機“囤房”和“捂房惜售”，更加劇了房地產(chǎn)市場供不應求的狀況。改革后的房產(chǎn)稅可擔當房地產(chǎn)市場穩(wěn)定器的重任。

2、當前，土地出讓金是各地方政府的重要財政來源之一。但是依賴土地出讓金收入，建設城市這種模式，是不可持續(xù)的。一是城市可用于建造房屋的土地有限，總有無地可賣的一天。二是用于房屋建設的土地需求總有大量減少的一天，土地需求量減少而要保障土地出讓金不減少，只能提高土地出讓金的價格，而土地出讓金價格上漲必然導致房價大漲，從而加劇房地產(chǎn)市場萎縮。那么怎樣才能獲得穩(wěn)定的資金來源用于城市建設和維護？借鑒市場經(jīng)濟成熟國家的經(jīng)驗，就是開征財產(chǎn)稅。我國的土地屬于國有，除去土地后的不動產(chǎn)，主要就是房屋，所以在我國可讓房產(chǎn)稅擔此大任。劃歸地方政府的房產(chǎn)稅可成為建設和維護城市穩(wěn)定的資金來源。有了改革后的房產(chǎn)稅，地方政府就不用指望土地出讓金的收入，可大幅度降低土地出讓金的價格，從而降低房屋的剛性成本，促進地方經(jīng)濟健康發(fā)展2008 年房地產(chǎn)市場不景氣，土地出讓金價格大幅度下降，有的土地出讓在招標中流拍，于是各地政府紛紛出臺新政策，支持房地產(chǎn)市場，希望房價上漲以帶動土地出讓金價但由于目前對居民自用住房免稅，在一定程度上刺激了居民對房產(chǎn)的投資和投機欲望，造成一方面是房屋緊缺，房價居高不下，另一方面是大量房屋由于現(xiàn)實情況已經(jīng)發(fā)生了變化，仍對個人自用房屋和事業(yè)單位自用房產(chǎn)完全免稅，使稅收的調(diào)控作用不能很好的發(fā)揮，也影響了財政收入。

3、為了防止新建樓盤進一步擠占耕地面積，也需用房產(chǎn)稅來調(diào)控。如果房價持續(xù)過熱，境內(nèi)外那些并非出于居住需要的購房者仍然會前赴后繼的購房，房產(chǎn)商也會繼續(xù)囤地新建樓盤，在土地資源瀕臨枯竭時，他們就會想辦法擠占耕地，使我國已日益減少的耕地面積更少，從而將會造成糧食減產(chǎn)，致使無法負擔我國日益增長的人口。而一個國家的森林覆蓋面積也將越來越貧乏，取而代之的是一幢幢灰色森林，將會導致環(huán)境的進一步惡化。

一、房產(chǎn)稅改革的具體措施

增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產(chǎn)市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。一個成熟的房地產(chǎn)市場，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數(shù)。

1、擴大征收范圍。將房產(chǎn)稅征稅范圍擴大到城市自有居住用房和實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位用房和農(nóng)村，將房產(chǎn)稅納稅人由房屋產(chǎn)權所有人改為“在中國境內(nèi)擁有或使用房屋的單位和個人”，以實際使用人為納稅主體，房屋使用人是房屋產(chǎn)權所有人的，使用人是納稅人；使用人擁有部分房屋產(chǎn)權的，實際使用人為納稅人或扣繳義務人，這樣可避免房產(chǎn)稅征收過程中因產(chǎn)權問題出現(xiàn)的扯皮推誘納稅人無法確定現(xiàn)象。應對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房設定免稅空置期限，超時規(guī)定時限的一律征稅。這樣，對空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費，又可以打擊囤積住房“，捂房“”炒樓”行為，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。將農(nóng)村非農(nóng)用生產(chǎn)經(jīng)營性用房也納入征稅范圍。隨著我國城市化進程的加速，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉換成了“市民”身份，農(nóng)村城市化程度不斷提高,特別是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模急劇擴張、質(zhì)量攀升。擺脫了計劃經(jīng)濟的農(nóng)村,農(nóng)民有了投資決策權,經(jīng)營用房規(guī)模自然膨脹很快。因此,如果仍對農(nóng)村用房免稅，房產(chǎn)稅收入增長將失去一大塊穩(wěn)定稅源。

2、建立和完善房地產(chǎn)登記制度。房地產(chǎn)稅收的有效征管需要有完善的地籍和房屋產(chǎn)權管理的資料。各級政府應制定詳細的土地的等級和房屋產(chǎn)權登記信息管理制度，相關部門應建立土地臺賬、房屋權屬及面積臺賬等房地產(chǎn)檔案，通過計算機進行存檔管理，為稅務機關掌握房產(chǎn)稅稅源提供多方位的信息。目前國內(nèi)部分居民擁有兩套以上住房，除一套自用外，其余的用以出租或閑置，待房價上漲轉手出售牟取差價。我們可以家庭為單位，在政府登記機關登記的一套住房不論面積大小予以免稅，其余的按房屋所在地域、期限由專業(yè)評估機估算其價值對其征收房產(chǎn)稅。夫妻名下各登記一套房產(chǎn)的只能按一套免稅，子女成年后可享受一套免稅房產(chǎn)，但應以子女名字登記。

3、統(tǒng)一稅負，應將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的從價計征和從租計征兩種計稅方法合二為一。將房產(chǎn)稅以房屋余值或房屋租金為計稅依據(jù)，統(tǒng)一改為以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)。因為租金與房產(chǎn)余值差距很大,因而引起了按不同計稅方式計稅稅負高度不均等狀況。此外,現(xiàn)在租金收入很模糊,沒有明確憑證,有的甚至暗箱操作,而且一些不征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)也在出租房產(chǎn)。現(xiàn)值即對房產(chǎn)進行評估的市場價值。房產(chǎn)現(xiàn)值（房產(chǎn)評估值）可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認定的有合法資質(zhì)的專門財產(chǎn)評估機構按照市場規(guī)則進行評估，房產(chǎn)評估3～5年進行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟周期情況而定。評估的內(nèi)容應是房產(chǎn)的價值，因房產(chǎn)稅的征稅對象只是納稅人擁有的房產(chǎn)，不應包括土地的價值。同時對房屋用于出租的，也一律以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)。

三、結語

一項制度變遷推出快慢,主要取決于整體制度變遷的節(jié)奏和經(jīng)濟運行格局的變化。任何一項改革都會有利益震蕩,但如果該項改革會在短時間內(nèi)取得較大功效,就應該堅決快速推進,長痛不如短痛,功效會很快取代短痛,房產(chǎn)稅稅制改革在市場經(jīng)濟格局已經(jīng)形成的條件下,盡快推出應該說是明智之舉,否則,房產(chǎn)稅稅制就會延緩市場經(jīng)濟完善的步伐。世界上市場經(jīng)濟成熟國家之所以在市場經(jīng)濟建立之初就建立并逐步完善財產(chǎn)稅,關鍵原因就在于房地產(chǎn)業(yè)涉及財富形成和財富分配的多個側面。

參考文獻：

1、楊元杰，《稅收學》，經(jīng)濟管理出版社，2002年版

2、徐壯，《完善房產(chǎn)稅政策的幾點建議》，《稅務研究》，2004年第4期

3、王金波，《對我國個人房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅的幾點看法》，《涉外稅務》，2004年第4期.

4、張永忠，《我國房產(chǎn)稅的改革取向》，《發(fā)展》，2003年第4期

5、賈康、白景明等，《我國房產(chǎn)稅稅制改革研究》，《財貿(mào)經(jīng)濟》，2002年第6期